Assetklasse Büro #6: Prof. Dr. Andreas Pfnür zum Thema Büroflächenbedarf

„Wah­re Wer­te“: Für die Real-Estate-Bran­che sind Büro­im­mo­bi­li­en immer wich­ti­ger gewor­den. Nun ist auch hier vie­les im Wan­del. Zum The­ma Asset­klas­se Büro äußert sich die­ses Mal Prof. Dr. Andre­as Pfnür von der TU Darmstadt.

Prof. Dr. Andre­as Pfnür, Lei­ter Fach­ge­biet Immo­bi­li­en­wirt­schaft und Bau­be­triebs­wirt­schafts­leh­re, Tech­ni­sche Uni­ver­si­tät Darm­stadt, real-estate.bwl.tu-darmstadt.de. Abbil­dung: TU Darm­stadt, Foto­gra­fin Tomchuk

Unse­re reprä­sen­ta­tiv ange­leg­te empi­ri­sche Stu­die unter Büro­ar­bei­tern zeigt, dass die Mit­ar­bei­ten­den, wenn sie sich das frei wün­schen könn­ten, im Durch­schnitt gern zu 65 Pro­zent ihrer Arbeits­zeit im Home­of­fice ver­brin­gen möch­ten. Das Home­of­fice ist aber nur eine Deter­mi­nan­te des Büro­flä­chen­be­darfs und die ist ehr­lich gesagt noch nicht ein­mal beson­ders her­aus­ra­gend. Zunächst ein­mal schwankt die Büro­flä­chen­nach­fra­ge zyklisch mit der Kon­junk­tur, genau­er der Beschäf­ti­gung. Allen Unken­ru­fen zum Trotz erweist sich die wirt­schaft­li­che Lage der Unter­neh­men der­zeit als sehr robust. Für das Jahr 2022 wuch­sen Umsatz und Gewinn deut­scher Dax- 40-Unter­neh­men stark an. Zur Jah­res­wen­de 2022/23 waren mehr Men­schen in Deutsch­land beschäf­tigt als je zuvor. Auch für die Zukunft steht es um die inter­na­tio­na­le Wett­be­werbs­fä­hig­keit der deut­schen Wirt­schaft per se sehr gut. Die Beschäf­ti­gung wird auch auf abseh­ba­re Zeit hoch blei­ben. Der kon­junk­tu­rell beding­te Flä­chen­be­darf wird also wei­ter stei­gen. Die Wirt­schafts­ent­wick­lung zeigt seit 2007/08 in Deutsch­land „stramm nach Nor­den“. Da wun­dert es nicht, dass sich in zahl­rei­chen Unter­neh­men Rema­nenz­ef­fek­te ein­ge­stellt haben. Vie­le nut­zen seit der Pan­de­mie die Arbeits­ort­dis­kus­si­on, um Flä­chen­über­hän­ge – vor allem an nicht mehr zeit­ge­mä­ßen Flä­chen – mög­lichst geräusch­los abzubauen.

Die stärks­ten Effek­te auf den Büro­flä­chen­be­darf gehen aller­dings von fol­gen­den bis­lang wenig dis­ku­tier­ten struk­tu­rel­len Ver­än­de­run­gen in Wirt­schaft und Gesell­schaft aus:

#1 Digi­ta­li­sie­rung: Robo­ter und künst­li­che Intel­li­genz ste­hen an der Schwel­le, das Arbeits­le­ben mas­siv zu ver­än­dern. Der Chat­bot GPT von Ope­nAI und ers­te huma­no­ide Robo­ter, etwa der Darm­städ­ter Leap in Time und Hig­hest Labs, sind erst ein Vor­ge­schmack. Pro­zess­ori­en­tier­te Büro­ar­beit wird in abseh­ba­rer Zeit nicht mehr durch Men­schen aus­ge­führt und ergo kei­nen „Arbeits­platz“ mehr benö­ti­gen. Es blei­ben hoch qua­li­fi­zier­te Tätig­kei­ten, die zumin­dest nach heu­ti­gem Stand eine sehr viel stär­ke­re Prä­senz­kul­tur und damit das zuge­hö­ri­ge Büro bedin­gen. Zukünf­tig wird des­halb ein eher grö­ße­rer Teil der Büro­ar­beits­zeit wie­der in Prä­senz verbracht.

#2 Wett­be­werbs­po­si­ti­on, Manage­ment und Kul­tur: Manage­ment­for­scher zei­gen seit Lan­gem, dass die Resi­li­enz der Wett­be­werbs­po­si­ti­on in Zei­ten beson­ders dyna­mi­scher Umwel­ten, wie aktu­ell, maß­geb­lich von der Unter­neh­mens­kul­tur und dem Manage­ment abhän­gen. Unse­re Stu­di­en­ergeb­nis­se zei­gen, dass Büro­im­mo­bi­li­en zu den wich­tigs­ten Manage­men­tin­stru­men­ten gewor­den sind. Macht­struk­tu­ren, Agi­li­tät, Inno­va­ti­on und Kom­mu­ni­ka­ti­on im Unter­neh­men hän­gen eben sehr stark von der phy­si­schen Orga­ni­sa­ti­on der Flä­che ab. Hier spricht sehr viel für Prä­senz­kul­tur im moder­nen Office-Design.

#3 Demo­gra­fie: Sozio­de­mo­gra­fisch bedingt hat die Kur­ve der Büro­be­schäf­tig­ten gera­de ihren Zenit über­schrit­ten. Demo­gra­fen pro­gnos­ti­zie­ren eine erheb­li­che Abnah­me des Arbeits­an­ge­bots an Büro­be­schäf­tig­ten für das nächs­te Jahr­zehnt. Es ist sehr frag­lich, ob die­se Abnah­me durch Zuwan­de­rung aus­ge­gli­chen wird. Der War for Talents fängt damit gera­de erst an. Attrak­ti­ve Arbeits­plät­ze sind neben dem dicken Gehaltscheck das zweit­wich­tigs­te Instru­ment in die­sem Arbeits­kampf. Die Attrak­ti­vi­tät des Arbeits­plat­zes hängt zumin­dest in Deutsch­land noch von Stand­ort, Qua­li­tät und nicht zuletzt Grö­ße ab. Pro Mit­ar­bei­ten­den wer­den die Büro­flä­chen zukünf­tig des­halb eher zunehmen.

Und noch etwas: Wir sind mensch­li­che Wesen, die immer ein­sa­mer wer­den. Der Gang ins Büro wird damit auch sozi­al immer bedeutsamer.

Mei­ne Quint­essenz des­halb: Die Unsi­cher­hei­ten über den zukünf­ti­gen Büro­flä­chen­be­darf waren sel­ten so hoch wie heu­te. Per­sön­lich erscheint mir wenig wahr­schein­lich, dass die Büro­flä­chen­nach­fra­ge auf abseh­ba­re Zeit abneh­men wird. Nahe­zu sicher erscheint mir, dass die Flä­chen­qua­li­tät (im Sin­ne eines Fit­ness for use and for pur­po­se) mas­siv stei­gen wird.