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Assetklasse Büro #10: Sven Mylius zum „Tausche-Fläche-gegen-Qualität“-Prinzip

„Wah­re Wer­te“: Für die Real-Estate-Bran­che sind Büro­im­mo­bi­li­en immer wich­ti­ger gewor­den. Nun ist auch hier vie­les im Wan­del. Zum The­ma Asset­klas­se Büro äußert sich die­ses Mal Sven Myli­us, Asso­cia­te Part­ner bei der Drees & Som­mer SE.

Sven Mylius, Associate Partner bei der Drees & Sommer SE sowie Lehrbeauftragter für nutzerorientierte Bedarfsplanung und Programming an der Hochschule Bielefeld. dreso.com

Sven Myli­us, Asso­cia­te Part­ner bei der Drees & Som­mer SE sowie Lehr­be­auf­trag­ter für nut­zer­ori­en­tier­te Bedarfs­pla­nung und Pro­gramming an der Hoch­schu­le Bie­le­feld. dreso.com

Im August ver­gan­ge­nen Jah­res arbei­te­ten laut einer Erhe­bung des Ifo-Insti­tuts 25 Pro­zent der Beschäf­tig­ten in Deutsch­land min­des­tens teil­wei­se von zu Hau­se aus. Die­se Quo­te ist seit Auf­he­bung der Home­of­fice-Pflicht rela­tiv sta­bil und deut­lich höher als vor der Pan­de­mie mit zehn Pro­zent. Ein Vier­tel aller Arbeit­neh­mer geht nicht mehr täg­lich ins Büro – in man­chen Tätig­keits­fel­dern des Dienst­leis­tungs­sek­tors wie IT oder Unter­neh­mens­be­ra­tung sind es sogar 70 Prozent.

Die Schat­ten­sei­te sind Leer­stän­de in Büros, unge­nutz­te Arbeits­plät­ze und Schreib­ti­sche. In unse­rem dies­jäh­ri­gen Drees & Som­mer Workspace Bench­mark Report, einer Umfra­ge unter 181 Teil­neh­men­den aus ver­schie­de­nen Unter­neh­men und rund 20 Bran­chen, gibt mehr als die Hälf­te der Befrag­ten die Aus­las­tung ihrer Arbeits­plät­ze mit 50 Pro­zent oder weni­ger an; die meis­ten lie­gen bei 30 bis 40 Pro­zent Aus­las­tung. Unge­nutz­te Büro­räu­me sind teu­er – mehr als die Hälf­te der befrag­ten Unter­neh­men reagiert dar­auf mit Flä­chen­kon­so­li­die­run­gen, sprich: Flä­chen­re­duk­ti­on und -zusam­men­füh­rung. Durch Miet­ver­trä­ge mit lan­gen Lauf­zei­ten ist zu erwar­ten, dass sich die­se Ver­än­de­rung nicht sofort, son­dern über einen län­ge­ren Zeit­raum hin­weg am Büro-Immo­bi­li­en­markt abzeich­nen wird. Bei­spiels­wei­se wer­den zwei oder mehr sepa­ra­te B-Lagen auf­ge­ge­ben und an einer klei­ne­ren A-Lage zusam­men­ge­führt, um einen attrak­ti­ve­ren Stand­ort zu schaf­fen. Häu­fig erfolgt dies nach dem Prin­zip „Tau­sche Flä­che gegen Qua­li­tät“. Das Cor­po­ra­te Real Estate Manage­ment eta­bliert sich mehr denn je als stra­te­gi­scher Part­ner der Unter­neh­mens­füh­rung, der nun zur kurz- und lang­fris­ti­gen Kos­ten­ein­spa­rung beiträgt.

Dabei treibt vie­le Unter­neh­men die Fra­ge um: Wie schaf­fe ich ein Büro, das wie ein Mit­ar­bei­ter­ma­gnet funk­tio­niert? Eine zen­tra­le Lage mit ÖPNV-Anbin­dung ist sicher­lich ein Plus. Noch wich­ti­ger ist jedoch ein indi­vi­du­ell ange­pass­tes New-Work-Kon­zept, das auf die ver­än­der­ten Anfor­de­run­gen der Mit­ar­bei­ten­den an ihre Arbeits­um­ge­bung reagiert. Wie auch im ver­gan­ge­nen Jahr zeigt der Drees & Som­mer Workspace Bench­mark Report 2023, dass Mit­ar­bei­ten­de ins­be­son­de­re für kol­la­bo­ra­ti­ve Tätig­kei­ten und per­sön­li­che Inter­ak­ti­on ins Büro kom­men. Somit sind anstel­le von Ein­zel­bü­ros mehr Flä­chen zur Zusam­men­ar­beit sowie für den for­mel­len und infor­mel­len Aus­tausch gefragt. Ergänzt wer­den sie durch offe­ne Arbeits­plät­ze und Rück­zugs­räu­me für Tele­fo­na­te oder kon­zen­trier­te Einzelarbeit.

Wie sich eben­falls in unse­rer Umfra­ge her­aus­kris­tal­li­siert hat, nut­zen Mit­ar­bei­ten­de, die zwei bis drei Tage pro Woche mobil arbei­ten kön­nen, die­se Mög­lich­keit gern. Mit­ar­bei­ten­de, die die­se Mög­lich­keit an vier bis fünf Tagen pro Woche haben, arbei­ten in der Regel jedoch trotz­dem nur drei Tage pro Woche mobil. Das zeigt: Mit­ar­bei­ten­de, die auch zu Hau­se blei­ben dür­fen, kom­men gern ins Büro. Denn das moder­ne Büro leis­tet, was das Home­of­fice nicht kann: Es ist ein Ort für Kom­mu­ni­ka­ti­on und Begeg­nung. Wie in einem Flag­ship Store erle­ben die Mit­ar­bei­ten­den vor Ort die Arbeit­ge­ber­mar­ke und tan­ken emo­tio­nal auf. Auch vor dem Hin­ter­grund des Wett­be­werbs um Talen­te erhält das Büro damit eine zusätz­li­che wich­ti­ge Rol­le als Aus­hän­ge­schild und Recrui­ting-Instru­ment. Unter­neh­men, die auf Fle­xi­bi­li­tät, räum­li­che Aus­stat­tung und Kul­tur Wert legen, zäh­len zu den Vor­rei­tern und schaf­fen sich eine hohe Arbeitgeberattraktivität.

Was bleibt, ist die Fra­ge nach dem Leer­stand. JLL errech­ne­te ein Poten­zi­al von rund 20.000 Woh­nun­gen bis 2025 in den sie­ben Metro­po­len Ber­lin, Ham­burg, Mün­chen, Köln, Frank­furt, Düs­sel­dorf und Stutt­gart. Bei der Umnut­zung von Büros zu Wohn­raum gibt es jedoch zahl­rei­che Hür­den. Aus öko­lo­gi­scher Per­spek­ti­ve sind Sanie­rung und Umbau den­noch stets Abriss und Neu­bau vorzuziehen.

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