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Assetklasse Büro #4: Marcus Lemli über teurere und bessere Büros

„Wah­re Wer­te“: Für die Real-Esta­te-Bran­che wer­den Büro­im­mo­bi­li­en immer wich­ti­ger. Denn auch in die­sem Bereich ist vie­les im Wan­del. Zum The­ma Asset­klas­se Büro äußert sich die­ses Mal Mar­cus Lem­li, CEO Savills Germany.

Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe, Savills, savills.de. Abbildung: Savills

Mar­cus Lem­li, CEO Ger­ma­ny und Head of Invest­ment Euro­pe, Savills, savills.de. Abbil­dung: Savills

Kom­men wir direkt auf den Punkt: Büros wer­den künf­tig deut­lich teu­rer sein als heu­te. Vie­le von ihnen wer­den aber auch ein viel höher­wer­ti­ges Pro­dukt sein als die heu­ti­gen Büros. Doch blei­ben wir zunächst bei den Kos­ten. Als die Covid-19-Pan­de­mie im Früh­jahr 2020 die Welt in einen Lock­down und die Büro­an­ge­stell­ten ins Home­of­fice schick­te, schrie­ben unse­re Rese­ar­cher: „Wir sind uns recht sicher, dass die Mie­ten sin­ken wer­den“. Heu­te wis­sen wir es bes­ser. Seit Beginn der Pan­de­mie sind die durch­schnitt­li­chen Neu­ver­trags­mie­ten in den gro­ßen deut­schen Büro­städ­ten um zehn Pro­zent gestie­gen. In der glei­chen Zeit stieg aber auch der Umfang leer ste­hen­der Büro­flä­chen – und zwar um fast die Hälf­te. Was auf den ers­ten Blick para­dox erscheint, ergibt bei nähe­rem Hin­se­hen Sinn. Die Pan­de­mie hat den Blick vie­ler Unter­neh­men auf das Büro völ­lig ver­än­dert und sie hat die Ansprü­che teils gewal­tig stei­gen las­sen. Das führt am Markt dazu, dass so man­che Büro­flä­che, die frü­her noch für einen schma­len Taler einen Nut­zer gefun­den hät­te, heu­te leer bleibt. Umge­kehrt ste­hen die Inter­es­sen­ten Schlan­ge, sobald eine hoch­wer­ti­ge Büro­flä­che in attrak­ti­ver Lage frei wird. Denn von die­sen gibt es ange­sichts der gestie­ge­nen Ansprü­che plötz­lich viel zu weni­ge. Und so pas­sen stei­gen­de Mie­ten und wach­sen­der Leer­stand dann doch zusammen.

An die hohen Büro­mie­ten wer­den sich die Unter­neh­men wohl gewöh­nen müs­sen. Kurz- bis mit­tel­fris­tig sorgt dafür schon die Tat­sa­che, dass sich der Büro­ge­bäu­de­be­stand den rasant gewan­del­ten Anfor­de­run­gen natur­ge­mäß nur lang­sam wird anpas­sen kön­nen. Büro­flä­chen, die den Nut­zer­be­dürf­nis­sen genü­gen, wer­den daher abseh­bar knapp blei­ben. Noch wesent­lich län­ger wird uns ein wei­te­rer Kos­ten­trei­ber beglei­ten: Die Dekar­bo­ni­sie­rung des Gebäu­de­be­stands dürf­te Jahr­zehn­te dau­ern und gewal­ti­ge Inves­ti­tio­nen erfor­dern, die sich auch in der Mie­te nie­der­schla­gen werden.

Das Büro wird aber auch des­halb teu­rer, weil es ange­sto­ßen durch die gestie­ge­nen Anfor­de­run­gen eine Auf­wer­tung erfah­ren wird. Kurz gesagt wan­delt es sich von einer Ware zu einer Dienst­leis­tung. Frü­her tausch­ten die Unter­neh­men mit ihrem Ver­mie­ter eine monat­li­che Mie­te gegen eine bestimm­te Qua­drat­me­ter­zahl Büro­flä­che. Das tun die meis­ten auch heu­te noch, doch im Grun­de reicht ihnen das nicht mehr. Was sie eigent­lich wol­len, ist Pro­duk­ti­vi­tät, im bes­ten Fal­le gepaart mit Wohl­be­fin­den. Denn spä­tes­tens die Pan­de­mie hat vie­len Unter­neh­mens­ver­ant­wort­li­chen klar gemacht, dass das Büro für bei­des eine essen­zi­el­le Rol­le spielt. Wer das erkannt hat, denkt nicht mehr in Qua­drat­me­tern oder in der Anzahl an Schreib­tisch­ar­beits­plät­zen, son­dern fragt sich, wie das Büro dazu bei­tra­gen kann, die Pro­duk­ti­vi­tät und Zufrie­den­heit der eige­nen Mit­ar­bei­ten­den zu maxi­mie­ren. An die­ser Stel­le hört das Büro auf, Ware zu sein. Es wird zur Dienst­leis­tung. Eine Dienst­leis­tung, deren Aus­gangs­punkt die Iden­ti­tät und Kul­tur des Unter­neh­mens sind, zudem sei­ne Pro­zes­se und die Indi­vi­du­en, die dar­in arbeiten.

Allein die Auf­zäh­lung die­ser Para­me­ter ver­deut­licht die Kom­ple­xi­tät der The­ma­tik. Und sie ver­deut­licht, wie weit weg die Anbie­ter von Büro­flä­chen heu­te noch davon sind, eine sol­che Dienst­leis­tung zu erbrin­gen. Wel­cher Ver­mie­ter kennt schon die Pro­zes­se sei­ner Mie­ter, geschwei­ge denn ihre Unter­neh­mens­wer­te? Ers­te Pio­nie­re gibt es, doch die meis­ten Büro­im­mo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer wer­den sich wohl aus ver­schie­de­nen Grün­den auch wei­ter­hin auf ihre Rol­le als Waren­an­bie­ter beschrän­ken. Anders die Anbie­ter von Fle­xi­ble Works­paces: Vor­der­grün­dig wird auch hier noch eine Ware gehan­delt, in dem Fall Arbeits­plät­ze bzw. der Zugang zu die­sen. Die Slo­gans die­ser Unter­neh­men machen jedoch unmiss­ver­ständ­lich klar, dass es ihnen um mehr geht. „Feel good, work bet­ter“ wirbt etwa Design Offices um Kun­den und adres­siert damit exakt die The­men Pro­duk­ti­vi­tät und Wohl­be­fin­den, um die es den Unter­neh­men heu­te geht. „Inno­va­ti­ve Lösun­gen für die Arbeits­welt von mor­gen“ heißt es bei WeWork und das signa­li­siert eben­so wie bei Design Offices und vie­len ähn­li­chen Anbie­tern, dass das Büro hier längst als Dienst­leis­tung ver­stan­den wird. Ihre Kun­den zah­len dafür übri­gens Qua­drat­me­ter­mie­ten, die nicht sel­ten ein Viel­fa­ches der markt­üb­li­chen Büro­mie­te betra­gen. Das Büro von mor­gen mag teu­rer sein als ges­tern, aber mit der „Qua­drat­me­ter­wa­re“ von frü­her hat es eben auch nur noch wenig zu tun.

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