Assetklasse Büro #9: Norman Romeike zu Flex-Offices, Corporate- und Themen-Hubs

„Wah­re Wer­te“: Für die Real-Estate-Bran­che sind Büro­im­mo­bi­li­en immer wich­ti­ger gewor­den. Nun ist auch hier vie­les im Wan­del. Zum The­ma Asset­klas­se Büro äußert sich die­ses Mal Nor­man Romei­ke, Grün­der und Geschäfts­füh­rer von Brickbyte.

Nor­man Romei­ke, Grün­der und Geschäfts­füh­rer von Brick­byte. brickbyte.de. Abbil­dung: Brickbyte

Die aktu­el­len Ent­wick­lun­gen am Markt haben einen erheb­li­chen Ein­fluss auf die Arbeits­welt. Einer­seits ste­hen Unter­neh­men auf­grund der schwie­ri­gen wirt­schaft­li­chen Lage unter gro­ßem Druck. Ande­rer­seits sorgt der in allen Bran­chen bestehen­de Fach­kräf­te­man­gel und das damit ein­her­ge­hen­de „Wer­ben um die bes­ten Köp­fe“ dafür, dass sie sich nun noch stär­ker als attrak­ti­ve Arbeit­ge­ber posi­tio­nie­ren müs­sen – dazu gehört auch ein Ange­bot an fle­xi­blen Arbeits­platz­mo­del­len im Rah­men von Hybrid Work.

Mit­ar­bei­ten­de, die durch die Pan­de­mie ins Home­of­fice gezwun­gen wur­den, haben viel­fach die Vor­tei­le von Remo­te Work schät­zen gelernt und wol­len die­se Fle­xi­bi­li­tät und die indi­vi­du­el­le Gestal­tung ihrer Work-Life-Balan­ce nicht mehr mis­sen. Die Essenz die­ser Ent­wick­lung: Über alle Bran­chen hin­weg beob­ach­ten wir eine hohe Remo­te-Quo­te. Der Anwe­sen­heits­durch­schnitt liegt laut aktu­el­ler Daten aus unse­ren Pro­jek­ten bei 40 bis 55 Pro­zent an den Kern­ta­gen Diens­tag bis Donnerstag.

Unter­neh­men ste­hen nun vor ent­schei­den­den Fra­gen: Wie viel Flä­che wird zukünf­tig wirk­lich benö­tigt, wie viel kön­nen wir uns leis­ten, wie viel Remo­te-Poten­zi­al gibt es und was lässt unse­re Wert­schöp­fungs­ket­te zu? Dabei kann eine Ver­klei­ne­rung nicht line­ar statt­fin­den – 40 Pro­zent remo­te bedeu­ten nicht gleich 40 Pro­zent weni­ger Flä­che –, son­dern es müs­sen durch­schnitt­li­che Bele­gun­gen an den ver­schie­de­nen Tagen sowie Nut­zer­be­dürf­nis­se ermit­telt werden.

Fak­tisch kommt es der­zeit bei Unter­neh­men zu Flä­chen­re­duk­tio­nen von bis zu 50 Pro­zent, was zu vie­len Unter­ver­mie­tungs­an­ge­bo­ten am Markt führt. Im letz­ten Jahr hat sich die­ses Büro­flä­chen­an­ge­bot ver­dop­pelt. Um ihre Mit­ar­bei­ten­den jedoch wie­der ver­stärkt in die Büros zu locken, sind Orga­ni­sa­tio­nen dar­um bemüht, ein krea­ti­ves und attrak­ti­ves Umfeld zu schaf­fen, das auf Aus­tausch, Begeg­nung und Mit­ein­an­der setzt. Weg vom rei­nen Desk-Work und hin zu Mar­ken- und Kol­la­bo­ra­ti­ons-Hubs. Die Flä­chen wer­den ent­spre­chend an die jewei­li­ge Mar­ke ange­passt und „gebran­det“ sowie mit Ein­zel­bü­ros, offe­nen Flä­chen, Rück­zugs­or­ten oder Com­mu­ni­ty-Spaces fle­xi­bel gestaltet.

Ver­mie­tern bie­tet die aktu­el­le Markt­ent­wick­lung die Chan­ce, Flä­chen umzu­nut­zen und/oder sich zu Full-Ser­vice Anbie­tern zu ent­wi­ckeln. In die­sem Rah­men könn­te ein Ver­drän­gungs­wett­be­werb gegen­über Flex-Office-Anbie­tern ent­ste­hen. Der „klas­si­sche“ Ver­mie­ter hat die Mög­lich­keit, nicht nur das Gebäu­de, son­dern auch den Innen­raum und Ser­vices ent­spre­chend zu gestal­ten und dadurch höhe­re Mie­ten zu erzie­len. Die Umset­zung von Betriebs­the­men und die Invest­ment­fä­hig­keit stel­len die Ver­mie­ter dabei vor neue Her­aus­for­de­run­gen. Als alter­na­ti­ve Nut­zungs­ar­ten kom­men – auf­grund eines schwa­chen Büro­markts – Long- und Short­stay in Fra­ge, also die Gestal­tung von Wohn­raum bzw. die Umwand­lung in (Shortstay-)Apartments oder Hotels.

In die­ser Spar­te beob­ach­ten wir eine Ent­wick­lung hin zu the­ma­ti­schen Hubs. Anbie­ter stel­len nicht mehr nur Arbeits­plät­ze zur Ver­fü­gung: Die Chan­ce liegt dar­in, Fle­xi­ble Offices bran­chen­spe­zi­fisch an den Markt zu brin­gen, die Bedürf­nis­se und Anfor­de­run­gen der jewei­li­gen Bran­chen­teil­neh­mer erfül­len. Free­lan­cer, Start-ups und Klein­un­ter­neh­men kön­nen sich so inner­halb des Hubs ver­net­zen und pro­fi­tie­ren nicht nur von der Fle­xi­bi­li­tät der Büro­flä­che, son­dern auch von einem brei­ten Netz­werk und auf sie zuge­schnit­te­nen Ser­vice­an­ge­bo­ten. The­men-, Bran­chen- oder Indus­trie-Hubs sind bei­spiels­wei­se in den Berei­chen Phar­ma, IT oder Marketing/PR heu­te schon in den Ansät­zen erkennbar.

Die Arbeits­welt ist im Wan­del und mit ihr der Büro­ver­mie­tungs­markt. Doch ein Wan­del bringt auch immer neue Mög­lich­kei­ten mit sich. Arbeit­ge­ber und Büro­flä­chen­an­bie­ter sind gefor­dert, eben­falls in Bewe­gung zu blei­ben und sich mit krea­ti­ven Lösun­gen an die Bedürf­nis­se von Mit­ar­bei­ten­den und Mie­tern anzupassen.