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Assetklasse Büro #3: Konstantin Kortmann über die neue Rolle des Corporate Office

„Wah­re Wer­te“: Für die Real-Esta­te-Bran­che wer­den Büro­im­mo­bi­li­en immer wich­ti­ger. Denn auch in die­sem Bereich ist vie­les im Wan­del. Zum The­ma Asset­klas­se Büro äußert sich die­ses Mal Kon­stan­tin Kort­mann, CEO JLL Germany.

Konstantin Kortmann, CEO JLL Germany. jll.de Abbildung: JLL

Kon­stan­tin Kort­mann, CEO JLL Ger­ma­ny. jll.de Abbil­dung: JLL

Die Coro­na­pan­de­mie hat die Büro- und Arbeits­welt kräf­tig durch­ein­an­der­ge­wir­belt. Star­re Büro­kon­zep­te und Arbeits­mo­del­le wer­den durch agi­les und fle­xi­bles Arbei­ten an ver­schie­de­nen Stand­or­ten mit offe­nen Flä­chen und frei wähl­ba­ren Schreib­ti­schen ver­drängt. Den­noch wird das klas­si­sche Büro auch in Zei­ten von Home­of­fice und Remo­te Working sei­ne her­aus­ra­gen­de Bedeu­tung behal­ten. Und eine Rol­le über­nimmt das Büro ver­stärkt: Es wird zum Ort der Krea­ti­vi­tät, der Pro­duk­ti­vi­tät und der Iden­ti­fi­ka­ti­on der Mit­ar­bei­ten­den mit dem Arbeitgeber.

Unter­neh­men, die es nicht schaf­fen, eine star­ke Bezie­hung zu ihren Mit­ar­bei­ten­den zu ent­wi­ckeln, machen sich im aktu­el­len Arbeits­markt­um­feld extrem ver­wund­bar. Sie wer­den aus Sicht der Ange­stell­ten aus­tausch­bar. In Zei­ten des Fach­kräf­te­man­gels ist das ein gro­ßes Risi­ko für die eige­ne Wachstumsstrategie.

Vie­le Büros wer­den des­we­gen eine Auf­wer­tung erfah­ren: Um die Mit­ar­bei­ten­den für eine Rück­kehr an den Arbeits­platz zu moti­vie­ren, wer­den die Unter­neh­men in die Qua­li­tät ihrer Büro­flä­chen inves­tie­ren. Das kann durch eine Neu­an­mie­tung in zen­tra­ler Lage oder durch eine zeit­ge­mä­ße Aus­stat­tung der Flä­chen erfol­gen – oder bei­des zugleich.

Das Büro muss etwas bie­ten, das im Home­of­fice nicht vor­han­den ist. Das sind in ers­ter Linie die Kol­le­gin­nen und Kol­le­gen und hier ins­be­son­de­re der infor­mel­le Aus­tausch unter­ein­an­der. Geför­dert wird das durch mehr Koope­ra­ti­ons­flä­chen anstel­le abge­schot­te­ter Ein­zel- und Zwei­er­bü­ros. Aus dem inten­si­ve­ren Aus­tausch ent­steht Inspi­ra­ti­on und Inno­va­ti­on und letzt­lich Produktivität.

Es geht aber auch um „schö­ne“, also geschmack­voll aus­ge­stat­te­te Räu­me und Flä­chen. Wer ins Büro kommt, muss sich dort ein­fach wohl­füh­len. Dafür ist nicht unbe­dingt eine kom­plett neue Ein­rich­tung erfor­der­lich. Die Möbel und Arbeits­ge­rä­te soll­ten aber dem Bio­rhyth­mus der Men­schen fol­gen und eine grö­ße­re Viel­falt der Kör­per­hal­tung zulas­sen, zum Bei­spiel durch höhen­ver­stell­ba­re Tische, indi­rek­tes Licht und eine intel­li­gen­te Temperatursteuerung.

Zahl­rei­che Fir­men arbei­ten zur­zeit an sol­chen Pro­jek­ten. In eini­gen Bran­chen wird dabei mit deut­lich weni­ger Ein­zel­ar­beits­plät­zen kal­ku­liert, teil­wei­se um bis zu 20 Pro­zent. In bestehen­den Miet­ver­hält­nis­sen wer­den die schwin­den­den Indi­vi­du­al­flä­chen in der Regel durch Sozi­al- und Event­flä­chen ersetzt. Bei Umzü­gen spa­ren die Fir­men dage­gen häu­fig Flä­chen ein, sind im Gegen­zug aber bereit, für qua­li­ta­tiv hoch­wer­ti­ge Flä­chen höhe­re Mie­ten zu bezahlen.

Vie­le Unter­neh­men haben erkannt, dass sich das Büro zu einem wich­ti­gen Teil der Wert­schöp­fungs­ket­te ent­wi­ckelt hat. Die Gestal­tung der Arbeits­um­ge­bung zahlt auf das „Employ­er Bran­ding“ ein – um Mit­ar­bei­ten­de zu hal­ten und neue zu gewin­nen. Die Büros wer­den nicht mehr nur als Kos­ten­trei­ber gese­hen, son­dern haben mitt­ler­wei­le auch einen fes­ten Platz als Inves­ti­ti­on in Human Resources.

Wie sich das ver­än­der­te Rol­len­ver­ständ­nis auf die Flä­chen­nach­fra­ge ins­ge­samt, mit­tel- und lang­fris­tig aus­wir­ken wird, ist aller­dings noch nicht ein­deu­tig zu quan­ti­fi­zie­ren. Zur­zeit dürf­te der Net­to­ef­fekt in der gesam­ten Flä­chen­nach­fra­ge jeden­falls nega­tiv sein, und dar­an wird sich zumin­dest kurz­fris­tig wohl wenig ändern.

Die Ursa­che ist in der aktu­el­len kon­junk­tu­rel­len Ent­wick­lung zu fin­den. Die Unter­neh­mens­be­fra­gun­gen des Ifo-Insti­tuts signa­li­sie­ren eine zurück­hal­ten­de Inves­ti­ti­ons­be­reit­schaft. Für das zwei­te und drit­te Quar­tal 2022 droht in Deutsch­land des­halb ein nega­ti­ves Wirt­schafts­wachs­tum. Das wirkt sich zeit­ver­setzt auch auf die Nach­fra­ge nach Büro­flä­chen aus.

Lang­fris­tig wer­den dage­gen die ver­än­der­ten Flä­chen­an­for­de­run­gen die Büro­nach­fra­ge beein­flus­sen. Und hier ist noch nicht klar, wohin die Rei­se gehen wird. Wie wird es sich aus­wir­ken, wenn nicht mehr für alle indi­vi­du­el­le Büros und fes­te Arbeits­plät­ze zur Ver­fü­gung ste­hen? Für wel­che Bran­chen und Arbeits­mo­del­le sind fes­te Home­of­fice-Rege­lun­gen über­haupt sinn­voll und effek­tiv? Die­se Fra­gen wer­den wir frü­hes­tens in zwei, eher in drei bis fünf Jah­ren sicher beant­wor­ten können.

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