CSMM formuliert Perspektiven gegen Leerstand und Wertverlust

Anläss­lich des 20-jäh­ri­gen Fir­men­ju­bi­lä­ums hat CSMM das Mot­to „Re:build the future“ zu sei­nem Leit­mo­tiv erklärt. Das Pla­nungs- und Bera­tungs­un­ter­neh­men für Büro­ar­chi­tek­tur und Arbeits­welt­kon­zep­ti­on zeigt Poten­zia­le auf, die in der Bau­bran­che aktu­ell unge­nutzt bleiben.

In Zei­ten von Remo­te Work, viel­fäl­tigs­ten Online-Ange­bo­ten und gut aus­ge­bau­ten Pend­ler­ver­bin­dun­gen sind Men­schen von städ­ti­schen Zen­tren unab­hän­gi­ger gewor­den. So gewinnt die Peri­phe­rie an Bedeu­tung, die mit zuneh­mend leer­ste­hen­den Büro­flä­chen ein gro­ßes Poten­zi­al für inno­va­ti­ve Umnut­zungs­kon­zep­te bereit­hält. Timo Breh­me, Grün­der und geschäfts­füh­ren­der Gesell­schaf­ter von CSMM, erläu­tert die Ursa­chen des Leer­stands von Büro­flä­chen und wie die­sem durch ent­schlos­se­nes Han­deln begeg­net wer­den kann.

Aspekt 1: Leerstand durch Remote-Arbeit

Die Leer­stän­de in den Büro­flä­chen außer­halb der Stadt­zen­tren stei­gen kon­ti­nu­ier­lich. Unter­neh­men redu­zie­ren ihre Flä­chen, da die Rate der remo­te Arbei­ten­den als Fol­ge der Pan­de­mie deut­lich zuge­nom­men hat. Gleich­zei­tig zwin­gen die all­ge­mein stei­gen­den Kos­ten für die Bewirt­schaf­tung von Büro­ge­bäu­den die Unter­neh­men zu einer effek­ti­ve­ren Nut­zung. Aktu­ell hat sich der Anteil der unge­nutz­ten Arbeits­plät­ze in den Büros laut Ifo-Insti­tut in etwa ver­drei­facht. Die Leer­stands­quo­te wird auch in den kom­men­den Jah­ren mode­rat stei­gen, zumal sich die Rezes­si­on für min­des­tens ein Jahr dämp­fend auf die Nach­fra­ge nach Büro­flä­chen aus­wirkt, pro­gnos­ti­ziert der Immo­bi­li­en­dienst­leis­ter Colliers.

Aspekt 2: Stagnation und Wertverlust

Büros mit älte­rer Aus­stat­tung und Immo­bi­li­en in schlech­te­ren Lagen ste­hen der­zeit ver­hält­nis­mä­ßig lan­ge leer. Nur knapp jedes vier­te Büro­ge­bäu­de in Deutsch­land ent­spricht den Anfor­de­run­gen an eine zeit­ge­mä­ße Arbeits­um­ge­bung und rund 62 Pro­zent des Bestan­des müss­ten neu posi­tio­niert wer­den. „Vie­le Inves­to­ren zei­gen sich aktu­ell zurück­hal­tend, wenn es um die Moder­ni­sie­rung von Büro­im­mo­bi­li­en geht“, gibt Timo Breh­me zu beden­ken. „Sie befürch­ten Ein­schrän­kun­gen bei den im Bestand rea­li­sier­ba­ren Stan­dards, unkal­ku­lier­ba­re Risi­ken und dadurch erhöh­te Inves­ti­tio­nen, um die Viel­zahl an bau­li­chen Nor­men und Richt­li­ni­en umset­zen zu kön­nen. Zudem brem­sen stark gestie­ge­ne Zin­sen die Trans­ak­ti­ons­vo­lu­mi­na und hal­ten sie auf einem sehr gerin­gen Niveau.“

Auch an der Mün­che­ner Peri­phe­rie ste­hen zuneh­mend Büro­flä­chen leer. Aus Sicht von CSMM gilt es nun, rasch zu reagie­ren, denn für Pro­jekt­ent­wick­ler und Archi­tek­ten eröff­net sich die Chan­ce, zukunfts­fä­hi­ge Nut­zungs­kon­zep­te für die groß­vo­lu­mi­gen Gebäu­de zu ent­wi­ckeln und die all­zu ver­dich­te­ten Innen­städ­te zu ent­las­ten. „Wir sehen viel­fäl­ti­ge Mög­lich­kei­ten, bestehen­de Bau­ten als rei­nes Wohn­ge­bäu­de umzu­nut­zen oder die­se mit inno­va­ti­ven, klein­tei­li­gen Misch­nut­zun­gen zu revi­ta­li­sie­ren. Woh­nen, Arbei­ten, Kin­der­be­treu­ung und Senio­ren­an­ge­bo­te bil­den in intel­li­gen­ter Kom­bi­na­ti­on mit einem aut­ar­ken Ange­bot an Han­del und Gas­tro­no­mie gesell­schaft­lich wert­vol­le Syn­er­gien“, führt Timo Breh­me aus. Aus Sicht von CSMM könn­ten klein­tei­li­ge­re, hybri­de Nut­zun­gen in Viel­falt ein­zah­len und die Peri­phe­rie als drin­gend benö­tig­te Flä­chen urban verdichten.

Gemeinsames Redevelopment für den regionalen Bedarf

„Unser Ziel ist es des­halb, neue rea­li­täts­na­he Gebäu­de­mo­del­le für eine „Mul­ti Ten­ant Mix“-Nutzung zu ent­wi­ckeln“, zeigt Timo Breh­me das Poten­zi­al auf. So lie­ße sich der Nutz­wert von Bestands­im­mo­bi­li­en maxi­mie­ren, der Bestand und die urba­nen Rand­la­gen auf­wer­ten und ver­dich­ten. „Als Part­ner von Pro­jekt­ent­wick­lern und Inves­to­ren geht es uns bei CSMM um die Erhal­tung der Erträ­ge und die Stei­ge­rung des Kapi­tal­werts der Immo­bi­li­en einer­seits, aber auch um den ver­ant­wor­tungs­vol­len, nach­hal­ti­gen Umgang mit der Bau­sub­stanz durch des­sen geziel­te Aufwertung.“

Planung, Bau und Betrieb vereinfachen

Ein­fa­cher, schnel­ler und güns­ti­ger – das sind die Haupt­for­de­run­gen von Archi­tek­ten, Inves­to­ren und Pro­jek­ten­wick­lern, die sich für inno­va­ti­ve Nut­zungs­kon­zep­te von Bestands­bau­ten stark machen. Auf­wän­di­ge Antrags­ver­fah­ren, lang­wie­ri­ge Ände­run­gen von Bebau­ungs­plä­nen und eine Men­ge an bau­recht­li­chen Anfor­de­run­gen an das Bau­en im Bestand brem­sen die so drin­gend benö­tig­ten zukunfts­fä­hi­gen Trans­for­ma­tio­nen. „Wir hof­fen auf eine bald­mög­lichs­te Ein­füh­rung der Gebäu­de­klas­se E“, betont Brehme.

Die­ser von der Bun­des­ar­chi­tek­ten­kam­mer for­cier­te Gebäu­de­typ redu­ziert die Nor­men auf die bau­recht­lich not­wen­di­gen und ver­zich­tet auf sol­che, die den Kom­fort betref­fen. Neben dem bestehen­den Sys­tem der Gebäu­de­klas­sen könn­te der Gebäu­de­typ E zusätz­lich in der Bau­ord­nung ver­an­kert wer­den. Auf­trag­ge­ber könn­ten in Abstim­mung mit den Pla­nen­den fest­le­gen, wel­che Nor­men sie in ihrem Bau umge­setzt haben wol­len. „Die Redu­zie­rung auf Kern­an­for­de­run­gen wür­de Raum für inno­va­ti­ve Lösun­gen im Bereich der Nach­hal­tig­keit eröff­nen und finan­zi­el­len Spiel­raum schaf­fen“, ver­mit­telt Timo Breh­me. „Wenn wei­te­res Flä­chen­wachs­tum ver­hin­dert wer­den soll, müs­sen wir die vor­han­de­nen Flä­chen deut­lich intel­li­gen­ter aus­rüs­ten, um bedarfs­ge­recht zu wirt­schaf­ten und sozi­al­ver­träg­li­chen gesell­schaft­li­chen Mehr­wert zu entwickeln.“