Assetklasse Büro #17: Leben Totgesagte länger?

„Wah­re Wer­te“: Für die Real-Estate-Bran­che sind Büro­im­mo­bi­li­en immer wich­ti­ger gewor­den. Nun ist auch hier vie­les im Wan­del. Zum The­ma Asset­klas­se Büro äußert sich die­ses Mal Bri­git­te Wal­ter, Mit­glied der DVFA-Kom­mis­si­on Immobilien.

Bri­git­te Wal­ter, Mit­glied der DVFA-Kom­mis­si­on Immo­bi­li­en. dvfa.de. Abbil­dung: Ste­ve­Art Fotografie

Wäh­rend und nach der Coro­na­kri­se wur­de der Ein­zel­han­del, beson­ders der inner­städ­ti­sche, mehr oder weni­ger für tot erklärt. Pas­siert ist aber das Gegen­teil: Der Ver­sor­gungs­ein­zel­han­del boomt und der inner­städ­ti­sche Ein­zel­han­del erfin­det sich mit zukunfts­wei­sen­den For­men und Kon­zep­ten gera­de neu.

Und unse­re Büros? Oft blei­ben sie leer. Die Stich­wor­te dazu hei­ßen Digi­ta­li­sie­rung und Trans­for­ma­ti­on. Ist das Büro also die nächs­te Asset­klas­se, die für tot erklärt wird? Im Gegen­teil! In einer neu­en Stu­die der DVFA-Immo­bi­li­en Kom­mis­si­on sind wir genau die­ser Fra­ge nachgegangen.

Die Büro­flä­che wird von ver­schie­de­nen Fak­to­ren beein­flusst. Die Anzahl der Büro­be­schäf­tig­ten hat sicher die größ­te Aus­wir­kung. Neben den im Moment oft dis­ku­tier­ten Ein­fluss­fak­to­ren, etwa dem Home­of­fice, ist ein wesent­li­cher Trei­ber die Erwar­tung der eige­nen Unter­neh­mens­ent­wick­lung. Denn nur, wenn ich eine posi­ti­ve Ent­wick­lung für die Zukunft sehe, wer­de ich auch bereit sein, Per­so­nal auf­zu­bau­en. Der Zusam­men­hang zwi­schen kon­junk­tu­rel­ler Ent­wick­lung und Beschäf­ti­gungs­ent­wick­lung ist durch vie­le Unter­su­chun­gen erwie­sen. Tritt bei­spiels­wei­se ein ent­spre­chen­des Wirt­schafts­wachs­tum unter den aktu­el­len Vor­zei­chen auch bei uns ein, wird sich dies – wahr­schein­lich zeit­ver­zö­gert auf­grund der gesam­ten geo­po­li­ti­schen Unsi­cher­hei­ten – auch posi­tiv auf die Beschäf­tig­ten und damit die Büro­flä­chen auswirken.

Wird das The­ma Home­of­fice zur deut­li­chen Flä­chen­re­duk­ti­on bei­tra­gen? In unse­rer Umfra­ge gehen die meis­ten Ant­wor­ten­den im Schnitt auch für die Zukunft von zwei Tagen Home­of­fice pro Woche aus. Ich per­sön­lich bin über­zeugt, dass sich For­men des hybri­den Arbei­tens durch­set­zen wer­den. Kei­nes­falls kön­nen wir aber auf das phy­si­sche Zusam­men­tref­fen ver­zich­ten: Unter­neh­men brau­chen für ihre ste­ti­ge Wei­ter­ent­wick­lung Aus­tausch, Kom­mu­ni­ka­ti­on und Kol­la­bo­ra­ti­on. Mit­ar­bei­ten­de schät­zen und benö­ti­gen dies eben­so, da sie sich ansons­ten nicht inte­grie­ren und ent­wi­ckeln kön­nen. Und die Men­schen möch­ten einen Ort, an dem sie sich wohl­füh­len und Gebor­gen­heit spüren.

Bli­cken wir ein­mal zurück in die Nuller­jah­re: Groß­raum­bü­ros, Con­tai­ner, Clean Desk Poli­cy etc. All das hat sich nicht bewährt und wur­de in wei­ten Tei­len neu­en Kon­zep­ten unter­ge­ord­net. Ins­be­son­de­re die Jün­ge­ren wol­len heu­te im Büro arbei­ten und sich dort mit Kol­le­gen aus­tau­schen. Dane­ben hat Hybrid­ar­beit klar den Vor­teil gerin­ge­rer Fahrt­zei­ten und es las­sen sich pri­va­te Din­ge in den Tages­ab­lauf einbeziehen.

Wesent­lich ist die Bedeu­tung des Büros für das Arbeit­ge­ber­bran­ding: Wer oder was bin ich? Wie will ich als Unter­neh­men sein? Klar­heit, stra­te­gi­sche Posi­tio­nie­rung, strin­gen­te Umset­zung und Trans­pa­renz in der Kom­mu­ni­ka­ti­on sind wesent­li­che Erfolgs­fak­to­ren für Unter­neh­men, die authen­tisch in der Per­so­nal­po­li­tik und damit auch in moder­nen Arbeits- und Büro­kon­zep­ten umge­setzt wer­den müs­sen. Ein moder­nes Büro für sich allein macht nicht den Unter­schied. Es kommt auch auf eine authen­ti­sche und trans­pa­ren­te Auf­stel­lung des Arbeit­ge­bers an.

Moder­ne Büro­flä­chen mit gut aus­ge­stat­te­ten Kol­la­bo­ra­ti­ons­flä­chen, in denen fle­xi­ble Arbeits­kon­zep­te berück­sich­tigt wer­den, leben von der Gestal­tung und der Groß­zü­gig­keit. Flä­chen­qua­li­tät, gute Erreich­bar­keit und öko­lo­gi­sche Fak­to­ren sind wesent­li­che Aspek­te für moder­ne Flächenkonzepte.

Sicher wer­den wir eine Markt­be­rei­ni­gung bei älte­ren, nicht moder­nen, nicht öko­lo­gisch nach­hal­ti­gen Flä­chen sehen. Aber mal ehr­lich: War das in frü­he­ren kon­junk­tu­rel­len Pha­sen nicht auch so? Was wir brau­chen, sind moder­ne Büro­flä­chen in guten Lagen mit fle­xi­bler Aus­stat­tung und fle­xi­blen bau­li­chen Mög­lich­kei­ten, um auch Anfor­de­run­gen an zukünf­ti­ge Kon­zep­te gerecht wer­den zu kön­nen. Genau die­se Immo­bi­li­en sind es, die lang­fris­tig ori­en­tier­te Inves­to­ren in ihren Port­fo­li­os hal­ten wol­len. Auch das hat unse­re Umfra­ge gezeigt. Mein Fazit: Tot­ge­sag­te leben eben doch länger …