Assetklasse Büro #5: Dr. Christian Schlicht zu Innovationen in Krisenzeiten

„Wah­re Wer­te“: Für die Real-Estate-Bran­che wer­den Büro­im­mo­bi­li­en immer wich­ti­ger. Denn auch in die­sem Bereich ist vie­les im Wan­del. Zum The­ma Asset­klas­se Büro äußert sich die­ses Mal Dr. Chris­ti­an Schlicht, Prä­si­dent von Core­Net Glo­bal (CNG) in Cen­tral Europe.

Dr. Chris­ti­an Schlicht, Prä­si­dent von Core­Net Glo­bal (CNG) in Cen­tral Euro­pe. centraleurope.corenetglobal.org. Abbil­dung Anna-Lena Ehlers Photography

Mul­ti­kri­sen domi­nie­ren die aktu­el­le Situa­ti­on. Nach­dem die Coro­na­kri­se die Büro­land­schaft durch die adap­tier­ten Arbeits­mo­del­le maß­geb­lich ver­än­dert hat, trei­ben „Kli­ma, Krieg und Kos­ten“ wei­te­re gra­vie­ren­de Ver­än­de­run­gen, die zum Han­deln zwingen.

Aktu­ell steht für die Cor­po­ra­tes das Kri­sen­ma­nage­ment im Fokus, um sich mit Busi­ness Con­ti­nui­ty Manage­ment für den Win­ter 2022/2023 hin­sicht­lich der anste­hen­den Ener­gie-Eng­päs­se „wet­ter­fest zu machen“ und so auf die dras­tisch gestie­ge­nen Ener­gie­prei­se zu reagie­ren. Das Leer­stands­ma­nage­ment spielt hier­bei eine wich­ti­ge Rol­le. Viel­fach ist die Situa­ti­on in Unter­neh­men exis­tenz­be­droh­lich, wes­halb auch im Umfeld der Büro­im­mo­bi­li­en kon­kre­te Maß­nah­men ergrif­fen wer­den, um den Kos­ten­trei­ber „Flä­che“ zu redu­zie­ren. Die Liqui­di­tät steht hier an obers­ter Stel­le. Die Deut­sche Tele­kom kün­dig­te bei­spiels­wei­se im August an, ihre Büro­flä­chen in Deutsch­land zu hal­bie­ren und das hybri­de Arbei­ten mas­siv aus­zu­bau­en (Spie­gel 08/2022). Ein Domi­no-Effekt ist bei wei­te­ren Cor­po­ra­tes zu erwarten.

Im kom­men­den Jahr wer­den wir sehen­den Auges mit wei­te­ren Flä­chen­re­duk­tio­nen, auch spe­zi­ell im Bereich der Büro­im­mo­bi­li­en, sowie deren Aus­wir­kun­gen kon­fron­tiert wer­den. Zudem erwar­ten Exper­ten eine stei­gen­de Anzahl von Unter­neh­mens­in­sol­ven­zen (Tages­schau 10/2022), die wei­te­re Flä­chen auf den Markt spü­len wer­den. Durch den Anstieg der Infla­ti­on und der Zin­sen ergibt sich ein zusätz­li­cher Effekt, der sich deut­lich auf die Immo­bi­li­en­wirt­schaft aus­wirkt. Neue Pro­jekt­ent­wick­lun­gen wer­den dras­tisch zurück­ge­hen, da die Finan­zie­rung für alle Asset-Klas­sen her­aus­for­dernd ist. Der Fokus liegt dem­nach auf den Bestands­im­mo­bi­li­en (Mas­ter­Talk Real Estate #24).

Es folgt eine deut­li­che Aus­dif­fe­ren­zie­rung der Büro­märk­te. In den Top-5-Büro­stand­or­ten stei­gen die Mie­ten trotz zuneh­men­der Leer­stän­de. Dies sieht hin­ge­gen in den B- und C-Lagen anders aus und spricht dafür, dass die Nach­fra­ge nach qua­li­ta­tiv hoch­wer­ti­gen Büro­flä­chen wei­ter­hin stei­gen wird. Der Fokus liegt klar auf hoch­wer­ti­gen Bestands­im­mo­bi­li­en mit ent­spre­chen­der ESG-Kon­for­mi­tät (Mas­ter­Talk Real Estate #24).

Zusätz­lich wirkt „Work­a­ti­on“, eine neue Form des Remo­te-Arbei­tens, auf das Büro. Sie ist eine Kom­bi­na­ti­on von Arbeit, Erho­lung und Pri­vat­le­ben mit einer optio­na­len tou­ris­ti­schen Nut­zung. Work­a­ti­on Spaces för­dern fle­xi­ble Arbeits­prak­ti­ken und haben erheb­li­che, bran­chen­über­grei­fen­de Aus­wir­kun­gen auf die ver­schie­dens­ten Unter­neh­men. Wäh­rend die ursprüng­li­che Auf­ga­be der Immo­bi­li­en­bran­che in der Bereit­stel­lung von Arbeits­plät­zen in Form von Büros besteht, tre­ten plötz­lich neue Akteu­re in den Markt ein, wie etwa die Hotel­bran­che (Working from any­whe­re).

Die Lösungs­an­sät­ze für Büro­im­mo­bi­li­en lie­gen in der Stei­ge­rung der Flä­chen­at­trak­ti­vi­tät und -qua­li­tät durch neue, nut­zer­zen­trier­te, inno­va­ti­ve Kon­zep­te, die ein Com­mu­ni­ty-Fee­ling erzeu­gen. Die ent­spre­chen­den Design­prin­zi­pi­en der neu­en Flä­chen sind hier kom­bi­na­to­risch, um in der neu­en Ära der hybri­den Arbeit zu bestehen: näm­lich „ich+wir“, „von starr zu flie­ßend“, „offen+geschlossen“, „digital+analog“. Der Arbeits­platz muss die Inspi­ra­ti­on aus einer neu­en Quel­le bezie­hen (Steel­ca­se). Men­schen brau­chen die Gemein­schaft! Ana­log die­sem mensch­li­chen Grund­be­dürf­nis kön­nen neue, anzie­hen­de Flä­chen­kon­zep­te, etwa gemein­sam spie­len (E-Sports/­Gam­ing), gemein­sam essen (Food/Ernährung/Gesundheit), gemein­sam „sein“ (Pla­ce­ma­king) mit sinn­vol­len, zusätz­li­chen Ser­vices abge­lei­tet wer­den (CNG CEE Expo Event 2022). Alle Maß­nah­men und Initia­ti­ven müs­sen zwin­gend mess­bar sein, um sowohl Fort­schrit­te als auch Aus­wir­kun­gen klar auf­zei­gen zu kön­nen. Wir müs­sen weg vom klas­si­schen Bauch­ge­fühl hin zu evi­denz­ba­sier­ter Ent­schei­dungs­fin­dung, um auch den Ein­fluss des Immo­bi­li­en­ma­nage­ments auf das Unter­neh­men, die Gesell­schaft und die Umwelt zu bele­gen. All dies bedarf eines Chan­ge­ma­nage­ments sowie eines „Ups­kil­ling“ in den Füh­rungs­eta­gen. Ohne Vor­bild­funk­ti­on der Füh­rungs­kräf­te kei­ne Veränderung!

Wir leben in einem ste­ti­gen Wan­del, in dem per­ma­nen­te Neu­erfin­dung erfor­der­lich gewor­den ist, und wir ste­hen am Beginn der größ­ten Revo­lu­ti­on in der Geschich­te des Büros. Inno­va­tio­nen ent­ste­hen in Kri­sen­zei­ten, also mutig sein und loslegen!