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Assetklasse Büro #11: Stephan Winn über die Transformation des Bürobestands

„Wah­re Wer­te“: Für die Real-Estate-Bran­che sind Büro­im­mo­bi­li­en immer wich­ti­ger gewor­den. Nun ist auch hier vie­les im Wan­del. Zum The­ma Asset­klas­se Büro äußert sich die­ses Mal Ste­phan Winn, Geschäfts­füh­rer von apoprojekt.

Stephan Winn, Architekt und einer von drei Geschäftsführern bei apoprojekt. apoprojekt.de. Abbildung: apoprojekt

Ste­phan Winn, Archi­tekt und einer von drei Geschäfts­füh­rern bei apo­pro­jekt. apoprojekt.de. Abbil­dung: apoprojekt

In Zei­ten von New Work und Hybrid Work befin­det sich das Büro im Wan­del. Gleich­zei­tig bleibt es zen­tra­ler Begeg­nungs- und Iden­ti­fi­ka­ti­ons­ort eines Unter­neh­mens. Hier wer­den Qua­li­tät und Attrak­ti­vi­tät immer wich­ti­ger, um Mit­ar­bei­ten­de für die Räum­lich­kei­ten vor Ort zu gewin­nen und eine posi­ti­ve Ver­bin­dung zum Arbeit­ge­ber herzustellen.

Moder­ne Flä­chen in A-Lage wer­den der­zeit beson­ders stark nach­ge­fragt. Sie sind Man­gel­wa­re und erzie­len neue Rekord­mie­ten. Ganz anders ist hin­ge­gen die Situa­ti­on für Immo­bi­li­en in Rand­la­gen mit schlech­ter CO2-Bilanz: Hier wird die Neu­ver­mie­tung zur Her­aus­for­de­rung. Der Leer­stand nimmt bei die­sen Flä­chen zu und die Bewer­tun­gen fal­len am stärksten.

In Sum­me sin­ken die Wer­te an den größ­ten deut­schen Büro­märk­ten. Das Gebot der Stun­de lau­tet daher: Revi­ta­li­sie­run­gen und ESG-kon­for­me Trans­for­ma­ti­on – zumal es Neu­bau­pro­jek­te deut­lich schwe­rer haben und nur wenig neue Flä­chen entstehen.

Hohe Bau­kos­ten und eine anhal­ten­de Zurück­hal­tung von Inves­to­ren füh­ren zu einer Abnah­me von Neu­bau­pro­jek­ten und mit­tel- bis lang­fris­tig zu einem Rück­gang von hoch­wer­ti­gem Flä­chen­an­ge­bot. Aber nicht nur aus die­sem Grund macht die Revi­ta­li­sie­rung von in die Jah­re gekom­me­nen Büros Sinn: Abriss und Neu­bau erzeu­gen deut­lich mehr graue Ener­gie und Emis­sio­nen. Des­halb gilt es, den Bestand zu reak­ti­vie­ren und in moder­ne Flä­chen zu ver­wan­deln. Älte­re Gebäu­de haben nicht nur einen eige­nen Cha­rak­ter und eine His­to­rie, die es zu erhal­ten gilt. Bei jeder Immo­bi­lie muss auch sehr indi­vi­du­ell betrach­tet wer­den: Wel­che Bau­stof­fe kön­nen cle­ver (um)genutzt wer­den? Wie kann größt­mög­li­che Fle­xi­bi­li­tät in der Nut­zung erreicht wer­den? In wel­chem Zustand ist die Tech­ni­sche Gebäu­de­aus­rüs­tung und wie lässt sie sich ener­ge­tisch opti­mie­ren? Über­ra­schun­gen sind dabei kei­ne Sel­ten­heit – die Exper­ti­se besteht dar­in, die­se ein­zu­kal­ku­lie­ren und vor­aus­schau­end sowie fle­xi­bel zu handeln.

Die Revi­ta­li­sie­rung und Moder­ni­sie­rung bestehen­der Flä­chen lohnt sich vor allem hin­sicht­lich der Wert­stei­ge­rung und der damit ver­bun­de­nen Mög­lich­keit, höhe­re Mie­ten zu erzie­len. Aber das ist längst nicht der ein­zi­ge Vor­teil: Die Trans­for­ma­ti­on bie­tet auch vie­le Chan­cen, die Kli­ma­wir­kung eines Assets erheb­lich zu ver­bes­sern. Um den Bestand umwelt­freund­li­cher zu gestal­ten, beginnt die Arbeit der Exper­ten mit einer Gebäu­de­ana­ly­se. Anschlie­ßend wer­den mög­li­che Dekar­bo­ni­sie­rungs­pfa­de auf­ge­zeigt, deren Umset­zung bei­spiels­wei­se zur Ener­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se A füh­ren kön­nen. Es sind ver­schie­de­ne Vari­an­ten abhän­gig von Ziel und Bud­get des Auf­trag­ge­ben­den denk­bar – von High Per­for­mance bis Mini­mal Invest. Die Wirt­schaft­lich­keit der Maß­nah­men steht hier im Vor­der­grund mit Blick auf die nöti­gen Inves­ti­ti­ons­kos­ten, staat­li­ches För­der­po­ten­zi­al, die Höhe der ein­zu­spa­ren­den Ener­gie­kos­ten und die Amor­ti­sa­ti­ons­dau­er. Mit indi­vi­du­el­len Maß­nah­me­pa­ke­ten las­sen sich Flä­chen je nach Kun­den­wün­schen bedarfs- und bud­ge­t­ori­en­tiert revi­ta­li­sie­ren. Eine kli­ma­kon­for­me Revi­ta­li­sie­rung stei­gert nicht nur den Wert der Immo­bi­lie, sie erfüllt auch den zuneh­men­den Anspruch von Mit­ar­bei­ten­den an einen mög­lichst nach­hal­ti­gen Arbeitsplatz.

Neben dem Kli­ma­schutz steht bei der Revi­ta­li­sie­rung der Nut­zen für die zukünf­ti­gen Mie­ter abso­lut im Fokus. Dabei ist Fle­xi­bi­li­tät in jeg­li­cher Hin­sicht das Zau­ber­wort: Zeit­ge­mä­ße Flä­chen pas­sen sich den Bedürf­nis­sen der Nut­zer und Nut­ze­rin­nen an, bie­ten Raum für ver­schie­dens­te Arbeits­set­tings, las­sen sich bei Bedarf ver­klei­nern oder erwei­tern und sind ggf. sogar für ver­schie­de­ne Nut­zungs­ar­ten geeig­net. Mor­gens Büro, abends Yoga­stu­dio? Auch so las­sen sich Flä­chen opti­mal nut­zen und zusätz­li­che Erträ­ge erzie­len. Unterm Strich: Die Revi­ta­li­sie­rung von nicht mehr zeit­ge­mä­ßen Büros hin zu CO2-redu­zier­ten, moder­nen, fle­xi­blen und bedarfs­ge­rech­ten Flä­chen ist der Auf­trag für die Zukunft. Denn das Büro bleibt Dreh- und Angel­punkt eines Unter­neh­mens, sorgt für pro­duk­ti­ven Aus­tausch und spie­gelt nicht zuletzt sei­ne Kul­tur wider – ob an einem Tag oder fünf Tagen in der Woche.

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