„Wahre Werte“: Für die Real-Estate-Branche sind Büroimmobilien immer wichtiger geworden. Nun ist auch hier vieles im Wandel. Zum Thema Assetklasse Büro äußert sich dieses Mal der Immobilienexperte Prof. Dr. Thomas Beyerle.
Prof. Dr. Thomas Beyerle, HBC Hochschule Biberach, Fakultät Betriebswirtschaft, Lehrstuhl Immobilienresearch. beyerle@hochschule-bc.de. Abbildung: HBC
Waren es zu Beginn dieses Jahres noch eher zögerliche, einzelne Aktionen von Unternehmen wie der Deutschen Bank oder Siemens, brach sich spätestens nach dem Ende der Sommerferien die klare Aussage Bahn: „Zurück ins Büro und zwar flott.“ Klingt erst einmal salopp, verdichtet aber die deutliche Botschaft an die Mitarbeitenden in Zeiten einer stagnierenden deutschen Wirtschaft: Wir werden in der Summe wieder zurückgehen zur Zeit vor der Pandemie. Damit ist zwar kein 100-prozentiges Zurück gemeint, doch „Auswüchse“ à la „Präsenz nach Wahl“, „in Absprache mit der Führungskraft“ oder „Arbeite, wann und mit wem du willst“ werden zunehmend unterbunden.
Die Reaktion auf die Revolution ist nachvollziehbar. Denn die Verzweiflung in den Führungsetagen wurde zunehmend spürbar. Belegungsquoten von 60 Prozent in der Woche wurden schon als Erfolg bezeichnet. Flächeneffizienz sieht sicher anders aus. Die Rede ist von den Konsequenzen des größten globalen Feldversuchs der Menschheit infolge der Pandemie in den Jahren 2020 und 2021 – dem Arbeiten zu Hause. Zwar ging es in dem Für und Wider zunächst immer um die Bürobeschäftigten und ihre Anwesenheit („geht doch“), spätestens mit der Immobilienkrise 2022/2023 gerieten aber auch die Büromieten und der Flächenverbrauch in den Fokus, zumeist des CFOs. Mit dem Ablaufen eines Mietvertrags werden die Büroflächen selbst und die Leerstandsquoten oft genauer auf ihre Wirtschaftlichkeit hin betrachtet.
Die prinzipielle Frage lautet deshalb seit 2024: Verlängerung des Mietvertrags bzw. Reduktion der Bürofläche oder gänzlich neu denken (etwa mit Umstellung auf Coworking Spaces)? Interessant ist, dass bei diesen Überlegungen das Homeoffice keine nennenswerte Rolle spielt. Was zweifelsfrei auch mit (Arbeits-)Rechtssicherheit und Ausstattung zu tun hat. Man sollte dabei bedenken, dass das Homeoffice zwar für die meisten eine kurzfristige Möglichkeit dargestellt hat, den Arbeitstag neu zu organisieren, doch nur die wenigsten dies auf Dauer erfolgreich praktizieren konnten. Wenn nur rund 15 Prozent der deutschen Haushalte über ein eigenes Arbeitszimmer verfügen, stellt sich die Frage nach der langfristigen operativen Umsetzung nicht wirklich.
Wie es scheint – verfolgt man die Ankündigungen der letzten Wochen und zuletzt auch auf der Expo Real in München – helfen nur noch „überzeugende Argumente“, die die Aspekte Mitarbeiterzufriedenheit, Qualität der Büroflächen und Kosten/Ertrag derselben in Einklang bringen. Nähert man sich der Problemstellung rational, fällt das Ergebnis klar aus: Bei der Durchsetzung des Homeoffice-Gedankens reagieren Unternehmen entweder durch Reduktion der Büroflächen pro Kopf, dafür hoffentlich qualitativ hochwertiger. Oder es drohen in letzter Konsequenz „Zwangsmaßnahmen“, um wieder alle zurückzuholen. Das ist zwar ein Stück weit der Versuch, den Geist wieder in die Flasche zu bekommen, doch auch ein Blick in die angelsächsischen Länder, vor allem bei den globalen Tech-Unternehmen und Investmentbanken, verdeutlicht, wie massiv der Druck auf die Bürobeschäftigten zugenommen hat. Anwesenheit wird – wieder – eine Variable der Leistungserstellung im Büro. Das viel zitierte „Bier nach vier“ hat gezeigt, dass es mit der Freiwilligkeit und dem Nudgen offensichtlich nicht geklappt hat. Man darf deshalb für die kommenden Monate erwarten, dass das Imperium zurückschlägt und ein „Zurück ins Büro“ anordnet. Die angespannte konjunkturelle Lage mag hier ihr Übriges tun. Ein Tag in der Woche wird im Schnitt aber weiterhin drin sein, denn ein bisschen darf der Geist aus der Flasche schon sein.
