„Wahre Werte“: Für die Real-Estate-Branche sind Büroimmobilien immer wichtiger geworden. Nun ist auch hier vieles im Wandel. Zum Thema Assetklasse Büro äußert sich dieses Mal Stephan Winn, Geschäftsführer von apoprojekt.
Stephan Winn, Architekt und einer von drei Geschäftsführern bei apoprojekt. apoprojekt.de. Abbildung: apoprojekt
In Zeiten von New Work und Hybrid Work befindet sich das Büro im Wandel. Gleichzeitig bleibt es zentraler Begegnungs- und Identifikationsort eines Unternehmens. Hier werden Qualität und Attraktivität immer wichtiger, um Mitarbeitende für die Räumlichkeiten vor Ort zu gewinnen und eine positive Verbindung zum Arbeitgeber herzustellen.
Moderne Flächen in A-Lage werden derzeit besonders stark nachgefragt. Sie sind Mangelware und erzielen neue Rekordmieten. Ganz anders ist hingegen die Situation für Immobilien in Randlagen mit schlechter CO2-Bilanz: Hier wird die Neuvermietung zur Herausforderung. Der Leerstand nimmt bei diesen Flächen zu und die Bewertungen fallen am stärksten.
In Summe sinken die Werte an den größten deutschen Büromärkten. Das Gebot der Stunde lautet daher: Revitalisierungen und ESG-konforme Transformation – zumal es Neubauprojekte deutlich schwerer haben und nur wenig neue Flächen entstehen.
Hohe Baukosten und eine anhaltende Zurückhaltung von Investoren führen zu einer Abnahme von Neubauprojekten und mittel- bis langfristig zu einem Rückgang von hochwertigem Flächenangebot. Aber nicht nur aus diesem Grund macht die Revitalisierung von in die Jahre gekommenen Büros Sinn: Abriss und Neubau erzeugen deutlich mehr graue Energie und Emissionen. Deshalb gilt es, den Bestand zu reaktivieren und in moderne Flächen zu verwandeln. Ältere Gebäude haben nicht nur einen eigenen Charakter und eine Historie, die es zu erhalten gilt. Bei jeder Immobilie muss auch sehr individuell betrachtet werden: Welche Baustoffe können clever (um)genutzt werden? Wie kann größtmögliche Flexibilität in der Nutzung erreicht werden? In welchem Zustand ist die Technische Gebäudeausrüstung und wie lässt sie sich energetisch optimieren? Überraschungen sind dabei keine Seltenheit – die Expertise besteht darin, diese einzukalkulieren und vorausschauend sowie flexibel zu handeln.
Die Revitalisierung und Modernisierung bestehender Flächen lohnt sich vor allem hinsichtlich der Wertsteigerung und der damit verbundenen Möglichkeit, höhere Mieten zu erzielen. Aber das ist längst nicht der einzige Vorteil: Die Transformation bietet auch viele Chancen, die Klimawirkung eines Assets erheblich zu verbessern. Um den Bestand umweltfreundlicher zu gestalten, beginnt die Arbeit der Experten mit einer Gebäudeanalyse. Anschließend werden mögliche Dekarbonisierungspfade aufgezeigt, deren Umsetzung beispielsweise zur Energieeffizienzklasse A führen können. Es sind verschiedene Varianten abhängig von Ziel und Budget des Auftraggebenden denkbar – von High Performance bis Minimal Invest. Die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen steht hier im Vordergrund mit Blick auf die nötigen Investitionskosten, staatliches Förderpotenzial, die Höhe der einzusparenden Energiekosten und die Amortisationsdauer. Mit individuellen Maßnahmepaketen lassen sich Flächen je nach Kundenwünschen bedarfs- und budgetorientiert revitalisieren. Eine klimakonforme Revitalisierung steigert nicht nur den Wert der Immobilie, sie erfüllt auch den zunehmenden Anspruch von Mitarbeitenden an einen möglichst nachhaltigen Arbeitsplatz.
Neben dem Klimaschutz steht bei der Revitalisierung der Nutzen für die zukünftigen Mieter absolut im Fokus. Dabei ist Flexibilität in jeglicher Hinsicht das Zauberwort: Zeitgemäße Flächen passen sich den Bedürfnissen der Nutzer und Nutzerinnen an, bieten Raum für verschiedenste Arbeitssettings, lassen sich bei Bedarf verkleinern oder erweitern und sind ggf. sogar für verschiedene Nutzungsarten geeignet. Morgens Büro, abends Yogastudio? Auch so lassen sich Flächen optimal nutzen und zusätzliche Erträge erzielen. Unterm Strich: Die Revitalisierung von nicht mehr zeitgemäßen Büros hin zu CO2-reduzierten, modernen, flexiblen und bedarfsgerechten Flächen ist der Auftrag für die Zukunft. Denn das Büro bleibt Dreh- und Angelpunkt eines Unternehmens, sorgt für produktiven Austausch und spiegelt nicht zuletzt seine Kultur wider – ob an einem Tag oder fünf Tagen in der Woche.
