Am Beispiel Berlins beschreibt der Coworking-Experte Björn Budack in seiner Kolumne das Auf und Ab am Büroimmobilienmarkt. Er skizziert drei Auswege für Unternehmen, denen ihre Fläche zu groß geworden ist.
Björn Budack ist seit über 20 Jahren im Bereich Bürovermietung tätig. Der Gründer der Kette „Kiez Büro Coworking“ agiert auch erfolgreich als Unternehmensberater. Abbildung: Dajana Lothert
Im Sommer des Jahres 2004 betrat ich ein neues berufliches Spielfeld: den Berliner Immobilienmarkt. Sehr schnell lernte ich, welche gewaltigen Herausforderungen hier auf mich warteten.
Mein Arbeitgeber, die Regus-Gruppe, musste 2003 für einige Standorte in Deutschland Insolvenz anmelden. Das hatte einen einfachen Grund: Der Bürovermietungsmarkt lag am Boden. Der Leerstand betrug über acht Prozent, in bester Lage wurden Mieten von deutlich unter zehn Euro angeboten. Die Vermietenden waren bei Laufzeit, Ausstattung und Flächenteilung äußerst gesprächsbereit und machten uns als Serviceanbieter das Leben damit schwer.
2007 entschied der Berliner Senat, die städtische „Gewerbesiedlungs-Gesellschaft“ (GSG) zu verkaufen, die zu der Zeit eine Leerstandsquote von 30 Prozent zu verzeichnen hatte.
Der weitere Verlauf ist bekannt: In den 2010er-Jahren boomte die Berliner Wirtschaft und ließ den Leerstand auf unter ein Prozent fallen. Im Jahr 2019 gab es dann fast keine freien Büroflächen mehr und die Mietpreise hatten sich mehr als verdoppelt.
Während diese Entwicklung der Flex-Office-Branche einen Boom bescherte, stellte sie die Kreativwirtschaft und NGOs vor große Herausforderungen. In zentralen Lagen waren die Mieten kaum mehr bezahlbar. Die GSG, in deren Gewerbeflächen zahlreiche Kreative ihre Ateliers hatten, erhöhte nach der Privatisierung die Mieten erheblich – teilweise um bis zu 200 Prozent. Auch für NGOs, die auf zentrale Standorte in Berlin-Mitte im Umfeld der Politik angewiesen waren, deren Projektmittel aber nicht im gleichen Maße stiegen wie die Mieten, war die Suche nach Büroräumen eine immer größere Herausforderung.
Die Situation änderte sich schlagartig mit der Coronapandemie. Durch die Zunahme von Homeoffice und flexiblen Arbeitsmodellen ist der Leerstand in Berlin inzwischen erneut auf über acht Prozent angestiegen. Gab es 2019 etwas mehr als 200.000 Quadratmeter freie Bürofläche, sind es inzwischen wieder fast zwei Millionen Quadratmeter – Tendenz steigend. Auch eine wachsende Wirtschaft wird diesen Trend nicht umdrehen: Größere Teams führen in Zeiten hybrider Arbeit nicht mehr zwangsläufig zu einer Vergrößerung der Bürofläche.
Neben dem „zählbaren“ Leerstand gibt es zusätzlich auch noch einen „verdeckten“ Leerstand, nämlich die ungenutzten Flächen innerhalb laufender Mietverträge und bei selbst genutzten Immobilien. Viele Unternehmen haben lange laufende Mietverträge abgeschlossen, aus denen sie nicht austreten können, oder Immobilien erworben, die für den aktuellen Bedarf zu groß geworden sind. Hier eröffnen sich drei Wege, mit diesem Leerstand kreativ zu arbeiten.
Für NGOs bietet sich die Untermiete bei Organisationen an, die Werte und Ziele teilen. Das ist nicht nur finanziell hilfreich, sondern ermöglicht auch eine intensive Vernetzung und im besten Fall die gemeinsame Nutzung weiterer Ressourcen wie größere Veranstaltungsräume oder Kantinen. Gerade kleinere Organisationen können dadurch ihren Mitarbeitenden wieder einen attraktiveren und vor allem weniger einsamen Arbeitsort anbieten.
Der Kreativwirtschaft eröffnen sich neue Möglichkeiten durch Konzepte der Zwischennutzung. So verfolgt etwa der Verein Transiträume Berlin e.V. das Ziel, „kulturelle Zwischennutzung für leerstehende Immobilien zum (Berliner) Standard zu machen und so die Lebensqualität unserer Stadt nachhaltig zu fördern.“ Auf seiner Webseite transitraeume.org finden sich zahlreiche Gewerbeflächen, die für Kulturveranstaltungen angefragt werden können.
Eine dritte Option ist die Zusammenarbeit mit Flex-Office-Betreibern, die in freien Flächen Coworking-Spaces einrichten. So können nicht nur entstehende Einnahmeverluste oder Kosten für Leerstand aufgefangen werden, einem Bürogebäude kann durch ihr Angebot auch zusätzliche Attraktivität verliehen werden.
In den nächsten Jahren werden zusätzliche Büroflächen auf den Markt kommen und die Herausforderungen für Vermietende also eher größer. Daher ist ihre Kreativität gefragt. Es ist zu erwarten, dass sich für Akteure der Kreativ- und Zivilgesellschaft die Suche nach geeigneten und bezahlbaren Büro-, Atelier- oder Veranstaltungsflächen erheblich einfacher gestalten wird.
