Mit der BRAIN BOX BERLIN entwickelt und baut der Berliner Projektentwickler Profi Partner AG derzeit einen modernen Büro-Campus in Berlin-Adlershof. Auf 24.000 Quadratmetern sollen flexible Arbeitsplätze entstehen. Immobilienexpertin Ivette Wagner hat den Vorstand des Projektes, Dirk Germandi, zum Interview getroffen.
Der Bauherr: Dirk Germandi, Vorstand des Berliner Projektentwicklers Profi Partner AG. Abbildung: Profi Partner AG
So soll die BRAIN BOX BERLIN nach ihrer Fertigstellung aussehen. Abbildung: Profi Partner AG
Der Gebäudekomplex soll auf 24.000 Quadratmetern Platz für flexible Büros bieten. Abbildung: Profi Partner AG
Großzügig und modern: Visualisierung von Arbeitsplätzen in der BRAIN BOX BERLIN. Abbildung: Profi Partner AG
Die Arbeitswelten befinden sich in immer schnellerem Wandel. Welchen Stellenwert nimmt flexible Fläche ein?
Dirk Germandi: Die flexible Fläche ist wichtig für einen langen Lebenszyklus eines Gebäudes. Damit kann man Umbaukosten für zukünftige Mieterwünsche minimieren.
Wie geht das Gebäudekonzept der BRAIN BOX damit um?
Wir haben die Gebäudetechnik so geplant, dass man möglichst viele Büros integrieren kann, dazu gehören eine ausreichende Anzahl an WC-Kernen, Belüftung sowie Küchen. Damit entstehen bis zu 72 kleine Einheiten pro Etage. Genauso gut vorstellbar ist eine komplette Etage für einen Mieter und dessen individuelle Ansprüche. Die Skalierung reicht damit von 400 bis 24.000 Quadratmeter. Außerdem haben wir ein Rastersystem mit einer Breite von 1,37 Meter. Dadurch erhalten wir flexible Einheiten. Die Heizung und die Technik liegen in der Decke, jede Parzelle ist individuell regelbar dank intelligenter Gebäudesteuerung.
Die Vernetzung der Firmen und Arbeitnehmer rückt immer mehr in den Mittelpunkt. Kann der Datenschutz tatsächlich gewährleistet werden, zumal dann, wenn Firmen, die ähnliche Inhalte bearbeiten, in offenen Räumen sitzen?
Wenn einer klauen will, dann klaut er. Ich ganz persönlich glaube, dass diese Vernetzung, das Beieinandersitzen eine wunderbare Sache für Start-ups darstellt, für Unternehmen die wachsen. In dem Moment, wenn es um sensible Daten geht oder gar eine Konzernstruktur dahintersteht, dann wird es unglaublich kritisch. Diese schöne, neue Welt – alle teilen alles miteinander – ist eine wunderbare Idee, die aber in der Realität nicht funktioniert. Wir sehen uns heute ganz anderen kriminellen Werkzeugen gegenüber als früher. Deswegen will jeder seine eigenen Daten bestmöglich absichern und diese nicht über ein Netz transportieren, das frei zugänglich ist. Das sehe ich als ein Problem der Coworker von Morgen.
Was macht Architektur aus Ihrer Sicht mit einem Büronutzer? Wie entscheidend sind weiche Faktoren wie Wohlfühlen in der Planungsphase eines großen Büroprojektes?
Das Wohlfühlmoment der Mitarbeiter steht an erster Stelle. Sie sollen hochproduktiv sein, wozu eine angenehme Atmosphäre wesentlich beiträgt. Sie brauchen die Möglichkeit rauszugehen, mal Luft zu schnappen, auf der Bank sitzen zu können. Dabei wollen alle weiter online sein, deshalb gehört Wireless heute zur Grundausstattung. Der Arbeitsplatz muss selbstverständlich den Arbeitsschutzregeln Genüge tun, er muss aber in erster Linie auch für den Arbeitnehmer attraktiv sein. Deshalb finden sich im Open Space Telefonboxen oder Ruhezonen. Architektur kann die Effizienz der Unternehmen unterstützen. In einem Projekt wie der BRAIN BOX funktioniert das natürlich ideal. Wenn auf 24.000 Quadratmetern im Best Case etwa 1.600/1.700 Menschen arbeiten, können auch Physiotherapie oder ein Fitnessstudio eröffnen, da genügend Kunden beziehungsweise Nutzer direkt vor Ort sind.
Eine der Besonderheiten der BRAIN BOX ist das Campusareal: Ein Freiflächenkonzept, das Grün- und Gemeinschaftsflächen verbindet.
Die Gebäudekubator der BRAIN BOX mit den Wellen kann man sich so vorstellen: Einzelne Zahnräder greifen dank eines Transmissionsriemens ineinander. Diese Transmission wollen wir versuchen zu generieren. Die verschiedenen Innenhöfe bieten zum einen Freiflächen, zum anderen auch Areale, wo Bänke stehen, wo ein Café heimisch werden kann. Es war uns wichtig, eine Abwechslung zu schaffen – es bedarf bei so vielen Menschen unterschiedlicher Angebote. Die einen wollen Ruhe haben, die anderen sich mit Kollegen verabreden.
Welche Rolle spielt das Facility-Management in der BRAIN BOX?
Wir haben mit Gegenbauer eine Idee entwickelt, die für die Mieter ein Rundum-Sorglos-Paket bietet. Jeder kann dort Einzeldienstleistungen wie die Reinigung, das Besorgen von Getränken oder Bürobedarf sowie die Müllentsorgung ordern. Diese Angebote sind maßgeblich für den Erfolg bei der Vermietung eines Projektes.
Es entzieht sich jeder Vorstellung, dass es noch Bürogebäude ohne Internet geben soll.
Das funktioniert heute auf keinen Fall. Internet gehört heute zur Basisinfrastruktur einer Gewerbeimmobilie genau wie Wasser, Wärme und Strom. Die BRAIN BOX ist komplett glasfaserverkabelt. Zunächst sieht die Planung eine Leitung von 50 Gigabit vor, die jederzeit noch um eine zweite ergänzt werden kann. Wir stehen vor der Herausforderung, dass sich die Datenmengen unter anderem durch Sprachsteuerung und künstliche Intelligenz immer weiter vergrößern. Über ein Glasfaserkabel können diese gewaltigen Datenmengen transportiert werden. Das ist genau der Punkt, wo der Krieg der Zukunft gewonnen wird. Cloud-Anwendungen sind in keiner Weise eingeschränkt, da jederzeit der schnelle Zugriff wie von einem Server funktioniert.
Für welche Zielgruppen ist die BRAIN BOX das neue Zuhause?
Wir sind variabel. Egal ob Ingenieurbüro oder Entwicklungsabteilung eines Konzerns oder ein Unternehmen, das beispielsweise 3-D-Drucke produziert oder ein kleines Labor. Dieses Gebäude ist komplett flexibel. Im Erdgeschoss kann man aufgrund der Deckenhöhe beziehungsweise der Deckenlast Forschung und Entwicklung betreiben, aber auch produzierendes Gewerbe unterbringen. In den Etagen selbst mit 3,10 Meter Deckenhöhe ist auch alles möglich.
Coworking ist einer der großen Trends in der Branche. Was halten Sie davon?
Ich würde nicht ausschließlich an einen Coworker vermieten, und wenn, dann eher untergeordnete Flächen. Wir haben verschiedene Erfahrungen gemacht. Da geht es auch um die verschiedenen Arten der Untervermietung und deren Genehmigungsfähigkeit. Dazu kommen Eventflächen, die für alle nutzbar sind. Da muss man sehr aufpassen, dass die anderen Mieter davon keine Nachteile haben, was sich nicht immer als ganz einfach darstellt. Die schöne, neue Bürowelt ist oft sehr ichbezogen. Da wird es dann mit mehreren Mietparteien schwierig. Das Zusammenleben und -arbeiten hat oberste Priorität. Man muss einfach wissen, wer genau die Büros nutzt und für wen welche Regeln gelten.
