Mit der BRAIN BOX BERLIN ent­wi­ckelt und baut der Ber­li­ner Pro­jekt­ent­wick­ler Pro­fi Part­ner AG der­zeit einen moder­nen Büro-Cam­pus in Ber­lin-Adlers­hof. Auf 24.000 Qua­drat­me­tern sol­len fle­xi­ble Arbeits­plät­ze ent­ste­hen. Immo­bi­li­en­ex­per­tin Ivet­te Wag­ner hat den Vor­stand des Pro­jek­tes, Dirk Ger­man­di, zum Inter­view getrof­fen.

Der Bauherr: Dirk Germandi, Vorstand des Berliner Projektentwicklers Profi Partner AG. Abbildung: Profi Partner AG

Der Bau­herr: Dirk Ger­man­di, Vor­stand des Ber­li­ner Pro­jekt­ent­wick­lers Pro­fi Part­ner AG. Abbil­dung: Pro­fi Part­ner AG

So soll die BRAIN BOX BERLIN nach ihrer Fertigstellung aussehen. Abbildung: Profi Partner AG

So soll die BRAIN BOX BERLIN nach ihrer Fer­tig­stel­lung aus­se­hen. Abbil­dung: Pro­fi Part­ner AG

Der Gebäudekomplex soll auf 24.000 Quadratmetern Platz für flexible Büros bieten. Abbildung: Profi Partner AG

Der Gebäu­de­kom­plex soll auf 24.000 Qua­drat­me­tern Platz für fle­xi­ble Büros bie­ten. Abbil­dung: Pro­fi Part­ner AG

Großzügig und modern: Visualisierung von Arbeitsplätzen in der BRAIN BOX BERLIN. Abbildung: Profi Partner AG

Groß­zü­gig und modern: Visua­li­sie­rung von Arbeits­plät­zen in der BRAIN BOX BERLIN. Abbil­dung: Pro­fi Part­ner AG

Die Arbeitswelten befinden sich in immer schnellerem Wandel. Welchen Stellenwert nimmt flexible Fläche ein?

Dirk Ger­man­di: Die fle­xi­ble Flä­che ist wich­tig für einen lan­gen Lebens­zy­klus eines Gebäu­des. Damit kann man Umbau­kos­ten für zukünf­ti­ge Mie­ter­wün­sche mini­mie­ren.

Wie geht das Gebäudekonzept der BRAIN BOX damit um?

Wir haben die Gebäu­de­tech­nik so geplant, dass man mög­lichst vie­le Büros inte­grie­ren kann, dazu gehö­ren eine aus­rei­chen­de Anzahl an WC-Ker­nen, Belüf­tung sowie Küchen. Damit ent­ste­hen bis zu 72 klei­ne Ein­hei­ten pro Eta­ge. Genau­so gut vor­stell­bar ist eine kom­plet­te Eta­ge für einen Mie­ter und des­sen indi­vi­du­el­le Ansprü­che. Die Ska­lie­rung reicht damit von 400 bis 24.000 Qua­drat­me­ter. Außer­dem haben wir ein Ras­ter­sys­tem mit einer Brei­te von 1,37 Meter. Dadurch erhal­ten wir fle­xi­ble Ein­hei­ten. Die Hei­zung und die Tech­nik lie­gen in der Decke, jede Par­zel­le ist indi­vi­du­ell regel­bar dank intel­li­gen­ter Gebäu­de­steue­rung.

Die Vernetzung der Firmen und Arbeitnehmer rückt immer mehr in den Mittelpunkt. Kann der Datenschutz tatsächlich gewährleistet werden, zumal dann, wenn Firmen, die ähnliche Inhalte bearbeiten, in offenen Räumen sitzen?

Wenn einer klau­en will, dann klaut er. Ich ganz per­sön­lich glau­be, dass die­se Ver­net­zung, das Bei­ein­an­der­sit­zen eine wun­der­ba­re Sache für Start-ups dar­stellt, für Unter­neh­men die wach­sen. In dem Moment, wenn es um sen­si­ble Daten geht oder gar eine Kon­zern­struk­tur dahin­ter­steht, dann wird es unglaub­lich kri­tisch. Die­se schö­ne, neue Welt – alle tei­len alles mit­ein­an­der – ist eine wun­der­ba­re Idee, die aber in der Rea­li­tät nicht funk­tio­niert. Wir sehen uns heu­te ganz ande­ren kri­mi­nel­len Werk­zeu­gen gegen­über als frü­her. Des­we­gen will jeder sei­ne eige­nen Daten best­mög­lich absi­chern und die­se nicht über ein Netz trans­por­tie­ren, das frei zugäng­lich ist. Das sehe ich als ein Pro­blem der Cowor­ker von Mor­gen.

Was macht Architektur aus Ihrer Sicht mit einem Büronutzer? Wie entscheidend sind weiche Faktoren wie Wohlfühlen in der Planungsphase eines großen Büroprojektes?

Das Wohl­fühl­mo­ment der Mit­ar­bei­ter steht an ers­ter Stel­le. Sie sol­len hoch­pro­duk­tiv sein, wozu eine ange­neh­me Atmo­sphä­re wesent­lich bei­trägt. Sie brau­chen die Mög­lich­keit raus­zu­ge­hen, mal Luft zu schnap­pen, auf der Bank sit­zen zu kön­nen. Dabei wol­len alle wei­ter online sein, des­halb gehört Wire­less heu­te zur Grund­aus­stat­tung. Der Arbeits­platz muss selbst­ver­ständ­lich den Arbeits­schutz­re­geln Genü­ge tun, er muss aber in ers­ter Linie auch für den Arbeit­neh­mer attrak­tiv sein. Des­halb fin­den sich im Open Space Tele­fon­bo­xen oder Ruhe­zo­nen. Archi­tek­tur kann die Effi­zi­enz der Unter­neh­men unter­stüt­zen. In einem Pro­jekt wie der BRAIN BOX funk­tio­niert das natür­lich ide­al. Wenn auf 24.000 Qua­drat­me­tern im Best Case etwa 1.600/1.700 Men­schen arbei­ten, kön­nen auch Phy­sio­the­ra­pie oder ein Fit­ness­stu­dio eröff­nen, da genü­gend Kun­den bezie­hungs­wei­se Nut­zer direkt vor Ort sind.

Eine der Besonderheiten der BRAIN BOX ist das Campusareal: Ein Freiflächenkonzept, das Grün- und Gemeinschaftsflächen verbindet.

Die Gebäu­de­ku­ba­tor der BRAIN BOX mit den Wel­len kann man sich so vor­stel­len: Ein­zel­ne Zahn­rä­der grei­fen dank eines Trans­mis­si­ons­rie­mens inein­an­der. Die­se Trans­mis­si­on wol­len wir ver­su­chen zu gene­rie­ren. Die ver­schie­de­nen Innen­hö­fe bie­ten zum einen Frei­flä­chen, zum ande­ren auch Area­le, wo Bän­ke ste­hen, wo ein Café hei­misch wer­den kann. Es war uns wich­tig, eine Abwechs­lung zu schaf­fen – es bedarf bei so vie­len Men­schen unter­schied­li­cher Ange­bo­te. Die einen wol­len Ruhe haben, die ande­ren sich mit Kol­le­gen ver­ab­re­den.

Welche Rolle spielt das Facility-Management in der BRAIN BOX?

Wir haben mit Gegen­bau­er eine Idee ent­wi­ckelt, die für die Mie­ter ein Rund­um-Sorg­los-Paket bie­tet. Jeder kann dort Ein­zel­dienst­leis­tun­gen wie die Rei­ni­gung, das Besor­gen von Geträn­ken oder Büro­be­darf sowie die Müll­ent­sor­gung ordern. Die­se Ange­bo­te sind maß­geb­lich für den Erfolg bei der Ver­mie­tung eines Pro­jek­tes.

Es entzieht sich jeder Vorstellung, dass es noch Bürogebäude ohne Internet geben soll.

Das funk­tio­niert heu­te auf kei­nen Fall. Inter­net gehört heu­te zur Basis­in­fra­struk­tur einer Gewer­be­im­mo­bi­lie genau wie Was­ser, Wär­me und Strom. Die BRAIN BOX ist kom­plett glas­fa­ser­ver­ka­belt. Zunächst sieht die Pla­nung eine Lei­tung von 50 Giga­bit vor, die jeder­zeit noch um eine zwei­te ergänzt wer­den kann. Wir ste­hen vor der Her­aus­for­de­rung, dass sich die Daten­men­gen unter ande­rem durch Sprach­steue­rung und künst­li­che Intel­li­genz immer wei­ter ver­grö­ßern. Über ein Glas­fa­ser­ka­bel kön­nen die­se gewal­ti­gen Daten­men­gen trans­por­tiert wer­den. Das ist genau der Punkt, wo der Krieg der Zukunft gewon­nen wird. Cloud-Anwen­dun­gen sind in kei­ner Wei­se ein­ge­schränkt, da jeder­zeit der schnel­le Zugriff wie von einem Ser­ver funk­tio­niert.

Für welche Zielgruppen ist die BRAIN BOX das neue Zuhause?

Wir sind varia­bel. Egal ob Inge­nieur­bü­ro oder Ent­wick­lungs­ab­tei­lung eines Kon­zerns oder ein Unter­neh­men, das bei­spiels­wei­se 3-D-Dru­cke pro­du­ziert oder ein klei­nes Labor. Die­ses Gebäu­de ist kom­plett fle­xi­bel. Im Erd­ge­schoss kann man auf­grund der Decken­hö­he bezie­hungs­wei­se der Decken­last For­schung und Ent­wick­lung betrei­ben, aber auch pro­du­zie­ren­des Gewer­be unter­brin­gen. In den Eta­gen selbst mit 3,10 Meter Decken­hö­he ist auch alles mög­lich.

Coworking ist einer der großen Trends in der Branche. Was halten Sie davon?

Ich wür­de nicht aus­schließ­lich an einen Cowor­ker ver­mie­ten, und wenn, dann eher unter­ge­ord­ne­te Flä­chen. Wir haben ver­schie­de­ne Erfah­run­gen gemacht. Da geht es auch um die ver­schie­de­nen Arten der Unter­ver­mie­tung und deren Geneh­mi­gungs­fä­hig­keit. Dazu kom­men Event­flä­chen, die für alle nutz­bar sind. Da muss man sehr auf­pas­sen, dass die ande­ren Mie­ter davon kei­ne Nach­tei­le haben, was sich nicht immer als ganz ein­fach dar­stellt. Die schö­ne, neue Büro­welt ist oft sehr ich­be­zo­gen. Da wird es dann mit meh­re­ren Miet­par­tei­en schwie­rig. Das Zusam­men­le­ben und -arbei­ten hat obers­te Prio­ri­tät. Man muss ein­fach wis­sen, wer genau die Büros nutzt und für wen wel­che Regeln gel­ten.