Nach Frei­be­ruf­lern, Start-ups und Krea­ti­ven haben auch tra­di­tio­nel­le Unter­neh­men das Cowor­king für sich ent­deckt. Sebas­ti­an Woschech von der inter­na­tio­na­len Wirt­schafts­kanz­lei Evers­heds Suther­land beleuch­tet die recht­li­che Sei­te die­ses Wachs­tums­mark­tes.

Die Idee des Cowor­kings: Gedan­ken­aus­tausch, der Inno­va­ti­ons­kraft frei­setzt. Abbil­dung: Pixabay

Die Zahl der ver­mie­te­ten Cowor­king-Arbeits­plät­ze in Deutsch­land ist von 23.100 im Jahr 2016 auf cir­ca 35.600 im ver­gan­ge­nen Jahr gestie­gen. Ver­mie­te­te Gesamt­flä­che: mehr als 700.000 m2. Cowor­king boomt. Häu­fig wird jedoch sei­ne recht­li­che Sei­te nicht beach­tet. Dabei ist zwi­schen spe­zi­fisch immo­bi­li­en­recht­li­chen Fra­gen und all­ge­mei­nen recht­li­chen Fra­gen zu unter­schei­den.

Immobilienrechtliche Fragen beim Coworking

Die Dyna­mik des jun­gen Mark­tes und die von den Kun­den gefor­der­te Fle­xi­bi­li­tät müs­sen sich auch in den Haupt­miet­ver­trä­gen der Cowor­king-Anbie­ter mit den Immo­bi­li­en­ei­gen­tü­mern wider­spie­geln. Weit­rei­chen­de bau­li­che Gestal­tungs­frei­heit im Inne­ren der Immo­bi­lie ist in der Miet­ver­trags­ver­hand­lung daher genau­so wich­tig wie das dem Geschäfts­mo­dell imma­nen­te Recht, die Flä­che Drit­ten zur Nut­zung zu über­las­sen. Für den Ver­mie­ter stellt die übli­cher­wei­se durch Cowor­king-Kon­zep­te beding­te höhe­re Fre­quen­tie­rung der Immo­bi­lie zu Tages- und Nacht­zei­ten Chan­ce und Risi­ko zugleich dar. So kann die Bele­bung das Objekt auf­wer­ten, jedoch sind poten­zi­el­le öffent­lich-recht­li­che Geneh­mi­gungs­fra­gen sowie Nut­zungs­kon­flik­te mit ande­ren Mie­tern zu beden­ken.

Allgemeine rechtliche Fragen

Um Kun­den für sich zu gewin­nen, wer­ben die Cowor­king-Anbie­ter neben der Fle­xi­bi­li­tät und immer moder­ne­ren Desi­gner­bü­ros auch mit inno­va­ti­ven Pro­duk­ten und Dienst­leis­tun­gen. Hier­zu gehö­ren indi­vi­du­ell hin­zu­buch­ba­re Pake­te und Ser­vices wie Start-up-Betreu­ung, vir­tu­el­le Geschäfts­adres­sen, Kopi­er- und Scan­flat­rates, Cate­ring-, Kaf­fee- und Tele­fon­flat­rates, Video­kon­fe­renz­sys­te­me, Ser­ver-Hou­sing, Coli­ving etc. Die­se Leis­tun­gen stel­len über­wie­gend Dienst­leis­tun­gen dar, für die der Cowor­king-Anbie­ter im Gegen­satz zu sei­ner miet­recht­li­chen Pflicht bezüg­lich der Gebrauchs­taug­lich­keit des Miet­ob­jekts kei­nen Erfolg, son­dern ledig­lich die Bereit­stel­lung der Leis­tun­gen schul­det. Gera­de bei Schlecht­leis­tung erge­ben sich daher inter­es­san­te Abgren­zungs­fra­gen zwi­schen miet-, dienst- und werk­ver­trag­li­chen Rege­lun­gen.

Des Wei­te­ren stellt sich auf­grund der dem Cowor­king imma­nen­ten ört­li­chen Nähe die Fra­ge des Daten­schut­zes, da eine Ver­let­zung der ein­schlä­gi­gen Bestim­mun­gen oft hohe Buß­gel­der oder gar Stra­fen nach sich zie­hen kann. Gera­de durch die sen­si­ble Hand­ha­bung von Kun­den­da­ten, wel­che durch die unmit­tel­ba­re Gel­tung der Daten­schutz-Grund­ver­ord­nung seit dem 25. Mai zwin­gend erfor­der­lich gewor­den ist, sind hier ganz neue Her­aus­for­de­run­gen im Rah­men des Cowor­king zu bewäl­ti­gen.

Fazit

Die gemein­sa­me Nut­zung einer Immo­bi­lie in Form eines Cowor­king-Kon­zepts bie­tet eine inno­va­ti­ve Form der Zusam­men­ar­beit und damit viel­fäl­ti­ge Chan­cen für alle Betei­lig­ten. Die gro­ßen Syn­er­gie­po­ten­zia­le sind längst erkannt wor­den, wie sich unschwer in der rasan­ten Ent­wick­lung des Cowor­king-Mark­tes und der über­durch­schnitt­lich star­ken Nach­fra­ge zeigt. Die­sem Trend steht jedoch eine Viel­zahl recht­li­cher Her­aus­for­de­run­gen gegen­über, die es durch vor­aus­schau­en­de vor­ha­ben­be­zo­ge­ne Bera­tung und Ver­trags­ge­stal­tung auf­zu­grei­fen gilt.


Sebas­ti­an Woschech,
Seni­or Asso­cia­te im Bereich Immo­bi­li­en­recht,
Evers­heds Suther­land.