Christoph Fahle ist überzeugt, dass das Büro der Zukunft ein Service ist, denn Mieter wünschen sich ein Rundum-Erlebnis. Geteilte Meetingräume, flexible Vertragslaufzeiten und Full-Service-Angebote werden so zum neuen Standard. Vermieter, die jetzt in Hospitality investieren, werden zu gefragten Anbietern der Zukunft.
Christoph Fahle hat in über 17 Jahren mehr als 100.000 Unternehmen beim Umstieg auf Flex-Spaces begleitet. Seit 2022 ist der einstige Co-Founder und CEO der Coworking-Kette betahaus, die sich aus dem ersten größeren Coworking-Space in Deutschland heraus entwickelt hat, Co-Founder und CEO von One Coworking, dem führenden Coworking & Flex Space Marketplace in Deutschland. Abbildung: Sara Herrlander
Die Anforderungen an Büroflächen haben sich in den letzten Jahren grundlegend verändert. Mieter wünschen sich heute weit mehr als nur Räume mit vier Wänden. Was früher der Hausmeister erledigte, übernimmt heute ein Office-Manager. Und wenn es früher nur um Quadratmeter und Lage ging, so soll das Büro heute ein Erlebnisraum sein: möbliert, gemanagt, flexibel nutzbar – idealerweise all inclusive. Der Wunsch nach einem Büro als Service nimmt zu. Für Vermieter, Eigentümer und Asset-Manager ist das eine Herausforderung – aber auch eine große Chance, ihre Immobilien zukunftssicher zu positionieren.
Der Wunsch nach Full-Service-Angeboten ist dabei kein Luxusbedürfnis, sondern eine direkte Reaktion auf das hybride Arbeiten und einen kulturellen Wandel. Unternehmen wollen keine Flächen mehr bezahlen, die leer stehen. Die Herausforderung lautet: Wie schaffen wir es, dass unsere Mitarbeitenden gerne ins Büro kommen? Die Antwort vieler Mieter: Wir brauchen mehr Flexibilität, mehr Service, mehr Qualität. Genau hier beginnt die neue Rolle der Vermieter.
Die Nachfrage reicht von möblierten Flächen über geteilte Services bis hin zum komplett gemanagten Büro. Erste Einstiegsmöglichkeiten sind Möbel-as-a-Service-Anbieter wie Normnorm, die hochwertige Büroeinrichtung auf Quadratmeterbasis vermieten. Der Vorteil: Die Flächen werden direkt nutzbar – ganz ohne Investitionsaufwand für den Mieter. Auch geteilte Services wie Reinigung, Postannahme, Security oder ein gemeinsamer Empfang lassen sich relativ einfach umsetzen – entweder mit eigenen Dienstleistern oder durch Kooperationen mit professionellen Anbietern.
Christoph Fahle live.
Christoph Fahle ist Referent beim „Trendforum für moderne Raumwelten“ am 6. Februar 2026 auf der Ambiente in Frankfurt am Main. Bei Anmeldung ist der Zugang zu Forum und Messe kostenfrei.
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Der nächste Schritt ist die operative Bewirtschaftung ganzer Etagen oder Flächen durch spezialisierte Workspace-Betreiber. Das Modell ähnelt dem Coworking-Prinzip: Der Eigentümer stellt die Fläche, der Betreiber übernimmt Einrichtung, Betrieb und Vermarktung. Die Endkunden schließen keine klassischen Mietverträge ab, sondern flexible Nutzungsverträge (License Agreements), meist mit kurzen Laufzeiten und Full-Service-Inhalten. Die Umsatzverteilung erfolgt typischerweise nach dem Prinzip: Zuerst werden die operativen Kosten gedeckt (inklusive Hospitality- und Management-Fee), der Rest fließt an den Eigentümer. Bei niedriger Auslastung liegt der Erlös unter dem klassischen Mietniveau – bei hoher Auslastung kann er dieses deutlich übersteigen.
Ein weiterer Vorteil dieses Modells: Die Flächen werden zu Produkten und Brands. Sie lassen sich aktiv vermarkten, zielgruppengerecht paketieren und positionieren. Globale Anbieter wie InfinitSpace oder lokale Betreiber wie betahaus haben sich genau darauf spezialisiert. Sie übernehmen auch Bestandsflächen, die vormals von Mietern eingerichtet wurden, und führen diese unter eigenem oder White-Label-Branding weiter.
Einige institutionelle Vermieter gehen inzwischen noch weiter und entwickeln eigene Hospitality-Konzepte. Große Player wie Aroundtown, CBRE oder GSG Berlin setzen dabei auf eigene Marken und operativ gemanagte Flächen mit digitalem Flächenzugang, Community-Management, klaren Service-Levels und einem ganzheitlich gedachten Nutzererlebnis. Damit rücken sie näher an das Hotelgeschäft heran – mit dem Unterschied, dass die Verweildauer der Kunden Monate oder Jahre beträgt.
Welcher Weg der richtige ist, hängt stark von Lage, Gebäude und Zielgruppe ab. Wichtig ist: Mieter sind zunehmend bereit, für Qualität, Service und Flexibilität zu zahlen – solange sie nicht selbst dafür verantwortlich sind.
Vermieter, die auf diese Entwicklung reagieren, können nicht nur Leerstand vermeiden, sondern auch echten Mehrwert schaffen – für sich selbst und für ihre Mieter. Wer frühzeitig in Hospitality, Service und Flexibilität investiert, positioniert sich nicht nur als moderner Anbieter, sondern als Partner in einer sich wandelnden Arbeitswelt. Die Fläche allein reicht nicht mehr – gefragt ist ein nutzerzentriertes Büroprodukt, das funktioniert wie ein Service.
