Akustische Zone im Büro: Nicht allein die Lautstärke, sondern die sprachliche Verständlichkeit lenkt ab. Abbildung: Alvero Bürovermietung

Einer der am häufigsten unterschätzten Faktoren moderner Arbeitswelten ist die Raumakustik. Sie entscheidet oft darüber, ob Zusammenarbeit gelingt und konzentriertes Arbeiten möglich ist. Längst gehören hybrides Arbeiten, Videokonferenzen und spontane Abstimmungen zum Arbeitsalltag. Gleichzeitig hält eine neue Entwicklung Einzug ins Office: Immer mehr Beschäftigte kommunizieren mit sprachbasierten KI-Systemen – nicht mehr nur mit ihren Kollegen. Büros werden also künftig nicht leiser, sondern gesprächiger.

Stille ist keine Lösung

Die Antwort darauf kann jedoch nicht lauten, möglichst viel Ruhe zu schaffen. Moderne Arbeitswelten müssen unterschiedliche Bedürfnisse gleichzeitig abdecken: Austausch und Kreativität ebenso wie Konzentration und Vertraulichkeit. Eine gute Akustik bedeutet deshalb nicht Stille, sondern den richtigen Klang am richtigen Ort.

Durchdachte Raumkonzepte mit Rückzugsorten schaffen bedarfsgerechte Arbeitswelten. Abbildung: Alvero Bürovermietung

Wie wichtig das ist, zeigen Erkenntnisse des Fraunhofer-Instituts für Bauphysik IBP. Nicht die Lautstärke allein beeinträchtigt die Konzentration, sondern vor allem verständliche Gespräche, die für die eigene Tätigkeit irrelevant sind. Unser Gehirn hört automatisch mit. „Eigentlich beschäftigen wir uns immer weniger mit Mobiliar und immer mehr mit dem Verhalten der Menschen“, sagt Michael Bertsch, Workplace Consultant bei Alvero Büromöbelvermietung. „Wie nutzen Mitarbeitende einen Raum? Wo entstehen Herausforderungen? Erst wenn wir das verstehen, können wir beurteilen, welche Einrichtung und welche räumlichen Lösungen wirklich sinnvoll sind.“

Beobachten statt planen

Deshalb beginnt eine gute Arbeitsplatzgestaltung nicht mit Grundrissen oder Produkten, sondern mit Beobachten, Zuhören und Ausprobieren. Unternehmen, die unterschiedliche Raumkonzepte testen und ihre Mitarbeitenden bewusst einbeziehen, gewinnen wertvolle Erkenntnisse darüber, was im Arbeitsalltag tatsächlich funktioniert. Oft reichen bereits kleine Veränderungen – eine andere Anordnung der Arbeitsplätze, zusätzliche Rückzugsorte oder klar getrennte Kommunikations- und Konzentrationsbereiche –, um die Arbeitsqualität spürbar zu verbessern.

Auch künftig werden sich Arbeitswelten weiterentwickeln. Künstliche Intelligenz, neue Technologien und veränderte Arbeitsweisen tragen dazu bei, dass ein Büro nie „fertig“ ist. Anpassungsfähigkeit wird somit wichtiger als Perfektion. Vielleicht ist genau das der größte Wandel moderner Arbeitswelten: Nicht mehr nach der perfekten Einrichtung zu suchen, sondern eine Arbeitsumgebung zu schaffen, die die Freiheit bietet, immer wieder neu zu entdecken, was wirklich funktioniert. Denn ein guter Arbeitsplatz wird nicht nur daran erkannt, wie er aussieht, sondern auch daran, wie er klingt.

Alvero: Mieten ist flexibel

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Das Betriebsrestaurant ist ein zentrales Element des neuen Edeka-Campus. Abbildung: Oliver Windus Fotodesign

Mit dem neuen Campus hat die Regionalgesellschaft des Lebensmittelhändlers in Minden-Hannover ein Zeichen für moderne und zukunftsfähige Arbeitsumgebungen gesetzt. Zum Campus gehören fünf Gebäudeblöcke. Auf dem großflächigen Gelände sind verschiedene Arbeitswelten und Aufenthaltszonen entstanden, die durch eine 110 Meter lange Magistrale verbunden sind. Diese bildet nicht nur die zentrale Wegeführung, sondern auch das kommunikative Herzstück des gesamten Areals.

Arbeitswelten mit Zukunft

Flexible Arbeitsplatzmodelle, offene Teamflächen und Aufenthaltszonen bestimmen die Struktur des neuen Campus. Die Gestaltung unterstützt ein Arbeiten, das sich an die jeweiligen Tätigkeiten anpasst und zugleich spontanen Austausch ermöglicht. Verschiedene Akustik- und Rückzugslösungen schaffen Orte für konzentrierte Aufgaben, während offene Bereiche Raum für Begegnung und Zusammenarbeit bieten. Dank seiner energieeffizienten Bauweise, Photovoltaik und einer modernen Gebäudetechnik erfüllt der Edeka-Campus hohe ökologische Standards und verbindet Nachhaltigkeit mit zeitgemäßer Architektur.

Zum neuen Campus gehören auch „Coffice“-Zonen, die sowohl zur Zusammenarbeit als auch zum spontanen Gespräch einladen. Abbildung: Oliver Windus Fotodesign

Überall auf dem Campus befinden sich Loungebereiche, die zum Verweilen und zu spontanen Besprechungen einladen. Abbildung: Oliver Windus Fotodesign

Die Möblierung verbindet klare Formen mit hoher Alltagstauglichkeit und unterstützt ein entspanntes Ambiente. Abbildung: Oliver Windus Fotodesign

Die Möblierung des Campus folgt dem Prinzip, unterschiedliche Arbeits- und Aufenthaltsqualitäten harmonisch miteinander zu verbinden. In den offen gestalteten Arbeitswelten wurden durch ergonomische Arbeitsplätze und modulare Möbellösungen Orte für tätigkeitsbasiertes Arbeiten geschaffen. Die Besprechungs- und Begegnungszonen wurden mit robusten, hochwertigen Polstermöbeln von SMV und Gowld ausgestattet, die Komfort und Langlebigkeit bieten. Dazu kommen abgestimmte Farb- und Materialkonzepte, die die großzügige Innenarchitektur des Campus aufgreifen.

Betriebsrestaurant als sozialer Treffpunkt

Ein zentrales Element des Edeka-Campus ist das großflächige Betriebsrestaurant „Grüner Wenzel“. Es ist an den historischen Gründungsort der Edeka Minden eG angelehnt. Mit mehreren hundert Sitzplätzen, offenen Bereichen und einer großzügigen Terrasse dient es als sozialer Treffpunkt für die Mitarbeitenden. Die Auswahl der dort eingesetzten Möbel verbindet klare Formen mit Alltagstauglichkeit und schafft eine entspannte Atmosphäre, sowohl für kurze Pausen als auch für gemeinsame Mittagessen. Die Vielzahl individuell abgestimmter Lösungen zeigt, wie variabel Räume gestaltet werden können, wenn Funktion und Gestaltung ineinandergreifen.

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Björn Budack ist seit über 20 Jahren im Bereich Bürovermietung tätig. Der Gründer der Kette „Kiez Büro Coworking“ agiert auch erfolgreich als Unternehmensberater. Abbildung: Dajana Lothert

Im Sommer des Jahres 2004 betrat ich ein neues berufliches Spielfeld: den Berliner Immobilienmarkt. Sehr schnell lernte ich, welche gewaltigen Herausforderungen hier auf mich warteten.

Mein Arbeitgeber, die Regus-Gruppe, musste 2003 für einige Standorte in Deutschland Insolvenz anmelden. Das hatte einen einfachen Grund: Der Bürovermietungsmarkt lag am Boden. Der Leerstand betrug über acht Prozent, in bester Lage wurden Mieten von deutlich unter zehn Euro angeboten. Die Vermietenden waren bei Laufzeit, Ausstattung und Flächenteilung äußerst gesprächsbereit und machten uns als Serviceanbieter das Leben damit schwer.

2007 entschied der Berliner Senat, die städtische „Gewerbesiedlungs-Gesellschaft“ (GSG) zu verkaufen, die zu der Zeit eine Leerstandsquote von 30 Prozent zu verzeichnen hatte.

Der weitere Verlauf ist bekannt: In den 2010er-Jahren boomte die Berliner Wirtschaft und ließ den Leerstand auf unter ein Prozent fallen. Im Jahr 2019 gab es dann fast keine freien Büroflächen mehr und die Mietpreise hatten sich mehr als verdoppelt.

Während diese Entwicklung der Flex-Office-Branche einen Boom bescherte, stellte sie die Kreativwirtschaft und NGOs vor große Herausforderungen. In zentralen Lagen waren die Mieten kaum mehr bezahlbar. Die GSG, in deren Gewerbeflächen zahlreiche Kreative ihre Ateliers hatten, erhöhte nach der Privatisierung die Mieten erheblich – teilweise um bis zu 200 Prozent. Auch für NGOs, die auf zentrale Standorte in Berlin-Mitte im Umfeld der Politik angewiesen waren, deren Projektmittel aber nicht im gleichen Maße stiegen wie die Mieten, war die Suche nach Büroräumen eine immer größere Herausforderung.

Die Situation änderte sich schlagartig mit der Coronapandemie. Durch die Zunahme von Homeoffice und flexiblen Arbeitsmodellen ist der Leerstand in Berlin inzwischen erneut auf über acht Prozent angestiegen. Gab es 2019 etwas mehr als 200.000 Quadratmeter freie Bürofläche, sind es inzwischen wieder fast zwei Millionen Quadratmeter – Tendenz steigend. Auch eine wachsende Wirtschaft wird diesen Trend nicht umdrehen: Größere Teams führen in Zeiten hybrider Arbeit nicht mehr zwangsläufig zu einer Vergrößerung der Bürofläche.

Neben dem „zählbaren“ Leerstand gibt es zusätzlich auch noch einen „verdeckten“ Leerstand, nämlich die ungenutzten Flächen innerhalb laufender Mietverträge und bei selbst genutzten Immobilien. Viele Unternehmen haben lange laufende Mietverträge abgeschlossen, aus denen sie nicht austreten können, oder Immobilien erworben, die für den aktuellen Bedarf zu groß geworden sind. Hier eröffnen sich drei Wege, mit diesem Leerstand kreativ zu arbeiten.

Für NGOs bietet sich die Untermiete bei Organisationen an, die Werte und Ziele teilen. Das ist nicht nur finanziell hilfreich, sondern ermöglicht auch eine intensive Vernetzung und im besten Fall die gemeinsame Nutzung weiterer Ressourcen wie größere Veranstaltungsräume oder Kantinen. Gerade kleinere Organisationen können dadurch ihren Mitarbeitenden wieder einen attraktiveren und vor allem weniger einsamen Arbeitsort anbieten.

Der Kreativwirtschaft eröffnen sich neue Möglichkeiten durch Konzepte der Zwischennutzung. So verfolgt etwa der Verein Transiträume Berlin e.V. das Ziel, „kulturelle Zwischennutzung für leerstehende Immobilien zum (Berliner) Standard zu machen und so die Lebensqualität unserer Stadt nachhaltig zu fördern.“ Auf seiner Webseite transitraeume.org finden sich zahlreiche Gewerbeflächen, die für Kulturveranstaltungen angefragt werden können.

Eine dritte Option ist die Zusammenarbeit mit Flex-Office-Betreibern, die in freien Flächen Coworking-Spaces einrichten. So können nicht nur entstehende Einnahmeverluste oder Kosten für Leerstand aufgefangen werden, einem Bürogebäude kann durch ihr Angebot auch zusätzliche Attraktivität verliehen werden.

In den nächsten Jahren werden zusätzliche Büroflächen auf den Markt kommen und die Herausforderungen für Vermietende also eher größer. Daher ist ihre Kreativität gefragt. Es ist zu erwarten, dass sich für Akteure der Kreativ- und Zivilgesellschaft die Suche nach geeigneten und bezahlbaren Büro-, Atelier- oder Veranstaltungsflächen erheblich einfacher gestalten wird.

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Stefan Kiss ist Experte für neues Arbeiten, Speaker und Explorer. Nach langen Stationen bei den Büromöbelherstellern Steelcase und Haworth ist er seit 2024 als Head of Workspace Innovation und Prokurist beim Büro- und Objekteinrichter LEIK tätig. Abbildung: Rohollah Mosavi, Tietge GmbH

Die große Frage lautet vielleicht gar nicht mehr, wie KI unsere Arbeit verändert. Sondern ob wir Menschen in den kommenden Jahren überhaupt noch Gestalter bleiben oder zunehmend zu Beifahrern einer sich selbst optimierenden Technologie werden.

Wenn man den großen Tech-Führern zuhört, dann klingt die Zukunft erstaunlich eindeutig. KI soll unsere wirtschaftliche Leistung massiv steigern. Systeme werden autonomer. Software entwickelt Software. Rechner optimieren sich selbst. Immer wieder fällt dabei derselbe Zeithorizont: vier bis sieben Jahre.

Das würde bedeuten, dass wir uns heute nicht in einer normalen technologischen Entwicklung befinden, sondern in einer Übergangsphase zu einem völlig neuen Zeitalter der Wissensarbeit. Vielleicht sogar zu einer neuen ökonomischen Ordnung.

Genau deshalb wird die Frage nach dem Büro plötzlich wieder hoch relevant. Denn wenn KI künftig analysiert, produziert, strukturiert und optimiert, warum brauchen wir dann überhaupt noch Büros? Warum fahren Menschen morgens noch an einen gemeinsamen Ort? Was bleibt eigentlich von Wissensarbeit übrig, wenn Wissen selbst zur jederzeit verfügbaren Infrastruktur wird?

Momentan habe ich oft das Gefühl, dass wir beginnen, uns blind darauf zu verlassen, dass KI alles weiß. Vielleicht sogar besser weiß als wir selbst. Das klingt effizient, birgt aber auch eine Gefahr. Denn je stärker Systeme Entscheidungen vorbereiten oder sogar selbst treffen, desto wichtiger wird die Frage, wo menschliche Gestaltung überhaupt noch stattfindet.

Sind wir noch die Architekten dieser Entwicklung oder bereits ihre Passagiere? Es wäre fatal, das Büro weiterhin nur als Fläche, Arbeitsplatzkonzept oder Immobilienfrage zu betrachten. Jetzt ist der Moment gekommen, in dem wir die Kontrolle zurückgewinnen und uns intensiver mit den grundlegenden Prinzipien der Arbeitswelt nach KI beschäftigen müssen.

Interessanterweise deutet vieles darauf hin, dass nicht das Büro verschwindet, sondern seine bisherige Funktion. Das klassische Büro war vor allem ein Ort der Informationsarbeit. Menschen trafen sich dort, um Wissen auszutauschen, Informationen zu erhalten, Meetings abzuhalten und Entscheidungen vorzubereiten. Doch genau diese Aufgaben werden zunehmend von KI unterstützt oder automatisiert. Damit verliert das klassische Meeting seine bisherige Daseinsberechtigung.

Viele der heutigen Besprechungen existieren nur deshalb, weil Informationen synchron zwischen Menschen verteilt werden müssen. Doch genau dafür braucht man künftig immer seltener einen Raum voller Menschen. Ich denke, wir erleben gerade das Ende des Meetings als Informationsformat und gleichzeitig die Renaissance echter menschlicher Begegnung.

Denn was bleibt übrig, wenn Informationen jederzeit verfügbar sind? Vertrauen. Haltung. Konflikte. Verantwortung. Prioritäten. Das Büro könnte dadurch in Zukunft viel stärker zu einem Ort der Synchronisation werden: ein Raum für Entscheidungen, Einordnung und gemeinsames Denken. Doch genau an diesem Punkt entsteht vielleicht das größte Dilemma der gesamten Bürobranche. Kann räumliche Gestaltung mit der Geschwindigkeit technologischer Entwicklung überhaupt noch Schritt halten? Während Unternehmen heute in herkömmlichen Prozessen neue Arbeitsplatzkonzepte planen, verändern sich KI-Systeme bereits mit dem nächsten Update grundlegend.

Vielleicht werden Workspace-Betreiber der Zukunft nicht nur Räume vermieten, sondern adaptive Arbeitsumgebungen entwickeln und kuratieren. Vielleicht liegt genau hier die eigentliche Weiterentwicklung des Betreibermodells. Denn wenn sich Arbeit durch KI fortlaufend verändert, reicht es künftig nicht mehr aus, Räume einfach bereitzustellen und gelegentlich neu zu möblieren.

Für mich ergibt sich genau daraus eine neue zentrale Frage: Wer programmiert eigentlich das Büro der Zukunft? Denn wenn Räume zu einer Art Interface werden, geht es nicht mehr nur um Architektur oder Flächenmanagement. Es geht um die Gestaltung von Verhalten, Lernen und Entwicklung. Vielleicht entsteht dadurch eine völlig neue Disziplin zwischen Technologie, Raum, Psychologie, Kultur und Experience Design. Die spannendste Herausforderung wird deshalb vielleicht nicht sein, intelligentere KI-Systeme zu entwickeln. Sondern Arbeitsumgebungen zu schaffen, in denen Menschen mit dieser Geschwindigkeit von Veränderung überhaupt Schritt halten können.

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André Hund ist Wirtschaftsjurist und kennt die Büromöbelbranche aus dem Effeff. In seiner Kolumne thematisiert der selbstständige Coach und Berater und New Work Facilitator bei der work different Training & Consulting GmbH Leadership-Themen vor dem Hintergrund des neuen Arbeitens.

Wir (er)schaffen Räume. Diese Räume wirken dann später auf uns zurück. Sie machen etwas mit uns. Sie prägen uns und unser Verhalten. Das wusste schon der britische Premierminister Winston Churchill, als er sich 1943 dafür aussprach, die 1941 zerstörten Räumlichkeiten des britischen Unterhauses in ihrer berühmten konfrontativen Anordnung wieder aufzubauen.

Diesmal geht es um die Ästhetik von Räumen. Der Ausdruck „Ästhetik“ stammt von dem Begriff „Aisthesis“ ab, der bei den Alten Griechen so viel wie sinnliche Wahrnehmung oder Empfindung bedeutete. Seit dem 18. Jahrhundert steht ästhetisch „nur“ noch für schön, stimmig oder ansprechend. Die Philosophie widmet der Ästhetik ein eigenes Fachgebiet. Hier geht es um die Frage, wie Dinge auf unser Empfinden wirken, egal, ob sie „schön“, düster“ oder „hässlich“ sind.

Ästhetik wird im Kontext von Räumen und Arbeit oft als „nice to have“ missverstanden. Als Oberflächenkosmetik. Als letzter Schritt, wenn alles andere erledigt ist. Ähnlich wie beim Thema Akustik, könnte man ätzend und polemisch ergänzen. Doch genau das greift zu kurz. Ästhetik ist kein Zusatzprodukt. Sie ist Ausdruck dessen, wie wir Arbeit denken. Und wie wir die Räume, in denen wir arbeiten, entsprechend gestalten.

Ich könnte jetzt wieder mit dem Bauhaus um die Ecke kommen. Aber lassen wir das für den Moment. Ästhetik ist keine Wahrheit, sondern eine Entscheidung. Egal ob Bauhaus, Brutalismus, Minimalismus, Jugendstil, Postmoderne oder Wabi Sabi.

Zurück zu den Räumen. Heute stehen wir erneut an einem entscheidenden Punkt. Arbeit ist fluider geworden, verteilter, räumlich weniger greifbar. Umso mehr gewinnen physische Orte an Bedeutung, an denen Ästhetik sichtbar wird. Da Büros keine Pflichtorte mehr sind, müssen sie etwas anbieten: Orientierung. Identität. Resonanz.

Und hier kommt unsere klassische Ästhetik ins Spiel. Sie ist mehr als guter Geschmack. Sie ist ein Ordnungsprinzip. Sie entscheidet darüber, was im Raum sichtbar wird – und was nicht. Was betont wird. Und was verschwindet. Ein Raum voller grauer Tische sendet andere Signale als ein Raum, der Materialien, Farben und Licht bewusst einsetzt. Und natürlich Pflanzen.

Derart gestaltete Räume beeinflussen, ob wir uns als Teil von etwas fühlen oder als austauschbare Funktion. Ob wir uns zeigen oder zurückziehen. Ob wir uns konzentrieren können oder permanent abgelenkt sind. Ästhetik lenkt Aufmerksamkeit – und steuert damit Verhalten.

Es geht nicht (nur) um Schönheit. Es geht nicht darum, ob der Raum Designpreise erhält oder ob er Applaus auf Instagram erntet. Sondern um Stimmigkeit. Um Kohärenz zwischen dem, was ein Unternehmen sein will – und dem, was der Raum erzählt.

Viele Organisationen sprechen heute von Kultur. Von Vertrauen, Eigenverantwortung, Zusammenarbeit. Doch ihre Räume erzählen oft noch eine andere Geschichte: Kontrolle, Standardisierung, Gleichförmigkeit. Diese Diskrepanz bleibt nicht folgenlos. Menschen spüren sie – auch wenn sie sie nicht immer benennen können.

Deshalb ist Ästhetik immer auch eine Führungsfrage. Wer Räume gestaltet, trifft Entscheidungen über Sichtbarkeit, über Hierarchie, über Nähe und Distanz. Über das, was möglich ist – und das, was unwahrscheinlich bleibt.

Interessanterweise entsteht gute Ästhetik selten durch Maximierung. Nicht durch mehr Farben, mehr Möbel, mehr Ideen. Sondern durch Reduktion. Durch das bewusste Weglassen. Durch die Frage: Was braucht dieser Raum wirklich, um seine Wirkung zu entfalten? Dafür muss aber auch klar sein, welche Aufgabe er erfüllen soll.

Vielleicht liegt genau darin ihre größte Kraft: Ästhetik zwingt zur Entscheidung. Zur Klarheit. Und damit letztlich zur Auseinandersetzung mit der eigenen Haltung.

Denn am Ende ist jeder Raum ein Statement. Nicht darüber, wie schön wir es haben wollen. Sondern darüber, wie wir wahrnehmen und arbeiten wollen.

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Martina Williams, Head of JLL Work Dynamics Northern Europe, Jones Lang LaSalle (JLL) SE. Abbildung: JLL

Der deutsche Büromarkt hat sich seit der Pandemie fundamental gewandelt. Die vereinfachte Formel „Büro ist gleich Büro“ greift nicht mehr – gefragt ist heute eine differenzierte Betrachtung unterschiedlicher Nutzeranforderungen nach Unternehmensgröße und Branche.

Die Daten sprechen eine klare Sprache: In den deutschen Metropolen hat sich die Büroanwesenheit bei knapp unter vier Tagen pro Woche eingependelt – annähernd das Niveau von vor der Pandemie. Laut einer weltweiten Befragung unterliegen zwei Drittel der Büroangestellten definierten Anwesenheitsrichtlinien, wobei 72 Prozent diese positiv bewerten. Sie sind überzeugt, dass Zusammenarbeit im Büro besser funktioniert.

Die Zahlen belegen zudem: Deutschland verzeichnet heute mehr als drei Prozent mehr Beschäftigte im Dienstleistungssektor als 2019. Der belegte Büroflächenbestand in den sieben Immobilienhochburgen stieg zwischen 2019 und 2025 um 1,3 Prozent, der Gesamtbestand um 6,8 Prozent. Drei Faktoren erklären, warum der befürchtete Flächenabsturz ausblieb: die fortschreitende Tertiärisierung, der Weiterbau bereits genehmigter Projekte und die strukturelle Trägheit des Immobilienbestands.

„Lage, Lage, Lage“ bedeutet heute nicht mehr ausschließlich CBD [Central Business District bzw. zentrales Geschäftsviertel oder Geschäftszentrum; Anm. d. Red.]. Entscheidend ist ein qualitätsvolles urbanes Umfeld mit exzellenter Anbindung und Mixed-Use-Charakter. Der Markt honoriert diese Verschiebung eindeutig: 2025 entfielen in den sieben Metropolen 68 Prozent des Flächenumsatzes auf A-Qualität – ein deutlicher „Flight to Quality“.

Parallel stiegen die Spitzenmieten 2025 in den Big 7 um durchschnittlich fünf Prozent, München ist der landesweit teuerste Standort mit nun 60 Euro/m2; gleichzeitig ist die Leerstandsquote auf 8,1 Prozent geklettert. Diese scheinbar paradoxe Entwicklung ist Ausdruck tiefgreifender Marktdifferenzierung: Moderne Premiumflächen bleiben knapp und verteuern sich, während veraltete Objekte in peripheren Lagen die Leerstandsstatistik belasten.

Nach etwa 30 Jahren erreichen viele Bürohochhäuser ihre haustechnische Erschöpfungsgrenze. Dann steht eine kostenintensive Grundsanierung an. Eine Topmiete lässt sich realistisch nur für etwa zehn Jahre erzielen, danach beginnt der schleichende Qualitätsverlust. Hochhäuser behalten ihre Berechtigung, aber nur bei gezielter, hochwertiger Sanierung.

Der Trend zur Flächenkonsolidierung setzt sich fort. Unternehmen mit mehreren Standorten bündeln ihre Flächen an einem hochwertigeren Standort, wobei es hier verschiedene Segmente an Submärkten zu berücksichtigen gilt, da jedes Unternehmen seine Lage nach jeweiligem Budget entscheidet. Das beste Objekt im jeweiligen Submarkt wird sich stets durchsetzen. Ein unterschätztes Potenzial städtischer Entwicklungsflächen liegt im „Schattenmarkt“: Deutsche Corporates verfügen über erhebliche Eigentumsflächen in Sekundärstädten, die lokal nicht mehr als Büro absorbiert werden können und Chancen für Neuentwicklungen bieten.

Der langfristige KI-Einfluss auf den Büroflächenbedarf bleibt die zentrale Unbekannte. Kurzfristig zeigt sich ein „Net Headwind“ [Netto-Belastung; Anm. d. Red.] mit ungleichmäßiger Wirkung. Gleichzeitig beschleunigt sich KI-getriebenes Leasing: In Manhattan verdoppelte sich das KI-bezogene Leasing nahezu, in San Francisco belegen KI-Unternehmen zwölf Prozent der Bürofläche. Die Marktpolarisierung verstärkt sich – erstklassige Gebäude bleiben nachgefragt, Class-B/C-Objekte leiden unter Obsoleszenz.

Der KI-Boom erfordert zudem Rechenzentren in Lagen nahe der Endabnehmer – eine neue Flächenkonkurrenz entsteht. Entscheidend für die Resilienz einer Stadt, von Stadtteilen bzw. Objekten ist ein ausgewogener Branchenmix. Städte mit bezahlbarer Energie und Glasfaseranbindung werden die höchsten Renditen erzielen.

Für 2026 wird in den sieben deutschen Metropolen ein Büroflächenumsatz von rund drei Millionen m2 erwartet. Die Erfolgsformel lautet: Qualität, Lage und Flexibilität. Das Büro lebt – aber längst nicht jedes.

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André Hund ist Wirtschaftsjurist und kennt die Büromöbelbranche aus dem Effeff. In seiner Kolumne thematisiert der selbstständige Coach und Berater und New Work Facilitator bei der work different Training & Consulting GmbH Leadership-Themen vor dem Hintergrund des neuen Arbeitens.

Wer einmal den Sitzungssaal eines Parlaments gesehen oder betreten hat, spürt das sofort. Im britischen Unterhaus etwa sitzen sich Regierung und Opposition frontal gegenüber. Der Raum inszeniert den (rhetorischen) Konflikt. Andere Demokratien setzen auf kreisförmige Anordnungen – die formellere Rede steht deutlicher im Vordergrund. Architektur wird zur politischen Aussage.

Auch in Organisationen gilt: Der Raum entscheidet mit, wer führt, wer folgt, wer gehört wird. Vielleicht erinnern sich ältere Leserinnen und Leser noch an die Schwarzwaldklinik. Dr. Brinkmann, Chefarzt der Klinik im beschaulichen Glottertal, weiß alles, kann alles. Er regelt. Sein Büro? Hochfloriger Teppich, massiver Tisch, schwere Tür. „Old Work“ in a nutshell.

Das Eckbüro mit Fenster war jahrzehntelang Statussymbol. Heute wirken solche Zeichen bisweilen aus der Zeit gefallen – und doch sind sie nicht verschwunden. Räume erinnern länger als Strategiepapiere.

Historisch betrachtet sind Rollen stets räumlich codiert. In mittelalterlichen Klöstern strukturiert der Kreuzgang den Tagesablauf, der Kapitelsaal ist Ort der Aussprache und Disziplin. In den Fabrikhallen der Industrialisierung ordnen Maschinenreihen die Arbeitenden ein – sichtbar, kontrollierbar, austauschbar. Das Großraumbüro der Nachkriegszeit verspricht Transparenz, schafft aber oft neue Formen der Anonymität.

Das Bauhaus formuliert Anfang des 20. Jahrhunderts die Idee, dass Gestaltung sozial wirken solle. „Form follows function“ – dieser Satz ist nie rein technisch gemeint. Er zielt auf eine Gesellschaft, in der Räume dem Menschen dienen sollten. Doch welche Funktion hat Führung heute? Und welche Rolle braucht sie im Raum?

In den letzten Jahren sind die Hierarchien formal abgeflacht. Titel verlieren an Bedeutung, Entscheidungen werden verteilt getroffen. Gleichzeitig wächst die Unsicherheit. Künstliche Intelligenz verändert Prozesse, Aufgabenprofile, Verantwortungsbereiche. Rollen werden fluider – aber nicht automatisch klarer. Die Welt wird brüchiger, auch unverständlicher. Was heißt das nun für Büroräume? Sie sollten Rollenklarheit ermöglichen, ohne sie zu zementieren.

Ein Projektteam benötigt andere räumliche Voraussetzungen als ein vertrauliches Mitarbeitergespräch. Kreative Formate verlangen Offenheit und Bewegung. Konfliktklärung braucht Schutz und Konzentration. Wer immer im gleichen Setting arbeitet, reproduziert die immer gleiche Rollenerwartung. Wie aber entstehen Rollen? Formal durch Organigramme. Informell durch Begegnung. Und diese Begegnung braucht Orte.

Activity-Based-Working lautet(e) lange die Zauberformel: unterschiedliche Zonen für unterschiedliche Tätigkeiten – Fokus, Austausch, Projektarbeit – und die Annahme, dass Menschen je nach Aufgabe den passenden Ort wählen. Der Zielkonflikt zwischen kommunikativer und konzentrierter Arbeit soll durch Rückzugsorte, Ruheinseln und „Cubes“ gelöst werden, immer mit einem leichten Vorteil für die kommunikative Arbeit.

Mit der großflächigen Anwendung künstlicher Intelligenz könnte sich dieses Prinzip verschieben. Räume werden datenbasiert analysierbar, potenziell adaptiv: Sie reagieren auf Nutzungsmuster, steuern Klima, Licht, Belegung und prognostizieren Bedarfe. Bis dato statische Räume werden adaptiv und verhaltenssensitiv.

Gleichzeitig verändert künstliche Intelligenz den Zweck des Büros selbst. Wenn Routinetätigkeiten zunehmend automatisiert werden, gewinnt der physische Raum an Bedeutung, vor allem als Ort für Vertrauen, Aushandlung und Innovation. Das Büro wird weniger Produktionsstätte, mehr sozialer Anker.

Damit stellt sich jedoch auch eine neue Machtfrage: Wer kontrolliert die Daten, anhand derer Räume „intelligent“ reagieren? Ein smarter Raum kann auch ein „überwachter“ Raum sein. Wie sieht es aus mit Transparenz, Mitbestimmung und psychologischer Sicherheit? Die Zukunft des Arbeitens entscheidet sich daher nicht nur an Grundrissen, sondern auch an der Balance zwischen technischer Optimierung, kultureller Gestaltung und dem Schutz menschlicher Autonomie.

Vielleicht ist das die größte Stärke der Räume: Sie zwingen uns zur Auseinandersetzung. Mit unserer Arbeit. Mit anderen. Und mit uns selbst.

Der Beitrag Räume, die wirken #2: Rollen im Raum erschien zuerst auf OFFICE ROXX.

Björn Budack ist seit über 20 Jahren im Bereich Bürovermietung tätig. Der Gründer der Kette „Kiez Büro Coworking“ agiert auch erfolgreich als Unternehmensberater. Abbildung: Dajana Lothert

Die Ansage von Kulturstaatsminister Wolfram Weimer, den Erweiterungsbau der Deutschen Nationalbibliothek in Leipzig zu stoppen, hat nicht nur die Buch- und Bibliotheksszene bewegt, sondern auch ein breites Echo in den deutschen Medien gefunden. Seine Begründung, die Sammlung körperlicher Medienwerke bis weit in die Zukunft hinein sei nicht mehr zeitgemäß, vorgetragen von einem konservativen Kulturpolitiker, hat für Erstaunen gesorgt.

Vermutlich hat Wolfgang Weimer hier eine etwas unüberlegte Konsequenz seiner Vorstellung von Digitalisierung geliefert, die er auf der Leipziger Buchmesse ja auch bereits relativiert hat. Nun spricht er von einem „Moratorium“ und man darf gespannt sein auf den weiteren Verlauf der Debatte.

Dieses Beispiel steht exemplarisch für die Frage, wie wir Raum und seine soziale Bedeutung wahrnehmen. Wird er in der digitalen Welt noch eine Rolle spielen? Ersetzt digitale Verfügbarkeit auch die „Körperlichkeit“ von Medienwerken? Führt die Digitalisierung zu einer Erweiterung von Erlebnismöglichkeiten oder zu ihrer Verengung?

Der Titel dieser Kolumne deutet die Antwort schon an: Plädoyer für den Raum! Das ist nicht verwunderlich, denn als Betreiber physischer Arbeitsorte bin ich verständlicherweise ein Verfechter realer Begegnungen. Aber die Orte, an denen diese Begegnungen stattfinden können, werden weniger. Traditionelle Milieus erodieren und mit ihnen auch die sie prägenden Begegnungsorte. Die Infrastruktur wird dünner, sowohl in öffentlichen Einrichtungen als auch im privaten Sektor: Die Anzahl der Bibliotheken, Schulen, Schwimmbäder, Arztpraxen, Bäckereien oder Kneipen ist seit der Jahrtausendwende zwischen 15 und bis über 20 Prozent zurückgegangen.

Soziale Begegnungsorte bieten Orientierung und Sicherheit. Telemedizin ersetzt nicht den Arztbesuch, Homeschooling nicht den Klassenraum, Homeoffice nicht das Gespräch in der Kaffeeküche und die heimische Badewanne nicht das Freibad. Als zusätzliche Optionen sind sie wünschenswert und erfüllen wichtige Funktionen: Homeschooling und Telemedizin können in der Grippewelle Ansteckungen verhindern und Google Books den leichten Zugriff auf Literatur ermöglichen.

Für viele Menschen allerdings ist der Umzug der Grundschule in die nächste Kreisstadt oder die Insolvenz der Kneipe ein als defizitär erlebter Schritt. Denn mit jedem Wegfall eines Ortes werden auch soziale Beziehungen gekappt, die unserem Leben Struktur verleihen. Insbesondere in der sich immer weiter globalisierenden und digitalisierenden Welt, die sich zunehmend unserer Kontrolle und unserem Verständnis entzieht, brauchen wir klare Bezugspunkte. Einen solchen kann die örtliche Bäckerei bieten, aber nicht die Bestellapp auf dem Handy. Wir können ihn bei der vertrauten Hausärztin finden, aber bei keiner „DiGA“ – schon die Abkürzung für „Digitale Gesundheitsanwendung“ vermittelt ein Höchstmaß an Distanz.

Wobei nicht allein die quantitative Menge den Ausschlag gibt. Auch die Qualität der Orte ist entscheidend für ein positives Erlebnis, wie es die Philosophin Eva von Redecker in ihrem neuen Buch beschreibt: „Es muss schön sein, wo sich alle treffen, damit die Angst vor Verlassenheit und Kontrollverlust wirklich aufhört.“

Beispiele hierfür gibt es: Wunderschön restaurierte Bäder wie das Johannisbad in Zwickau oder das Holthusenbad in Hamburg, der Hauptbahnhof in Leipzig, aber auch moderne Bauten wie die Stadtbibliothek in Stuttgart oder die Universitätsbibliothek in Cottbus sind „schöne Orte“, die zum Besuch einladen.

Insbesondere Bibliotheken werden über ihre traditionelle Funktion als Lese- und Studierräume immer mehr zu multifunktionalen Sozialräumen. In ihnen finden Workshops und Kulturveranstaltungen statt, sie haben Raum für Freizeitaktivitäten und konzentriertes Arbeiten und bieten insgesamt eine hohe Aufenthaltsqualität. Aber nicht nur im Großen, auch im Kleinen sollte der Fokus wieder stärker auf Infrastruktur vor Ort gelegt werden: Die Arztpraxis um die Ecke, das Freibad oder die Bibliothek vor Ort, das Jugendzentrum im Kiez oder die Grundschule für die Nachbarschaft. Nicht alles, aber vieles ist politisch steuerbar und sollte mit höchstmöglicher Anstrengung erhalten oder, wo bereits verloren, wieder aufgebaut werden.

Der Beitrag Outside the Box #2: Plädoyer für den Raum erschien zuerst auf OFFICE ROXX.

Stefan Kiss ist Experte für neues Arbeiten, Speaker und Explorer. Nach langen Stationen bei den Büromöbelherstellern Steelcase und Haworth ist er seit 2024 als Head of Workspace Innovation und Prokurist beim Büro- und Objekteinrichter LEIK tätig. Abbildung: Rohollah Mosavi, Tietge GmbH

„Seit Anfang dieses Jahres schreibt bei Anthropic kein Programmierer mehr selbst eine Zeile Code. Das Programmieren übernimmt die KI.“ Dieser Satz von Roman Howe wirkt wie ein Bruch mit allem, was wir über Wissensarbeit zu wissen glaubten. Gleichzeitig sagt Howe: Sein Unternehmen wird künftig mehr Programmierer brauchen als heute.

Die Erklärung liegt in einer grundlegenden Verschiebung. Es braucht weniger Menschen für die Umsetzung, aber mehr für das Verständnis: Use-Cases definieren, Bedürfnisse erkennen, Konzepte entwickeln. Die Idee wird zur Leistung, die Umsetzung wird automatisiert.

Das World Economic Forum beschreibt diese Entwicklung als offenen Möglichkeitsraum. Klar ist: Arbeit verschiebt sich. Wenn Produktion in der Wissensarbeit zunehmend automatisiert wird, verändert sich die Aufgabe des Menschen:

• von Ausführen zu Gestalten,
• von Bearbeiten zu Bewerten,
• von Produktion zu Entscheidung.

Routine verschwindet, dafür entstehen neue Aufgaben: Strukturieren, Einordnen, Priorisieren. Vielleicht werden Sachbearbeiter zu „Programmierern ihrer eigenen Arbeit“.

Diese Verschiebung hat direkte Auswirkungen auf Räume. Das Büro wird zur Umgebung für Mensch-KI-Interaktion. Mehr Dialog statt stiller Bildschirmarbeit, mehr parallele Systeme statt linearer Prozesse. Wie die Workplace-Strategin Manuela Lieber von Mindful Workspaces sagt: „KI macht das Büro lauter.“

Wissensarbeit wird zum Dialog – der Mensch zum Dirigenten digitaler Assistenzen. Doch mit der steigenden Leistungsfähigkeit von KI entsteht ein neues Problem: Optionen. Mehr Strategien, mehr Analysen, mehr Varianten.

Die Herausforderung ist nicht mehr die Erstellung, sondern die Auswahl. KI generiert. Menschen entscheiden. Genau hier verändert sich die Rolle des Büros grundlegend. Ich sehe im Office vor allem zwei Raumtypen an Bedeutung gewinnen.

Wenn KI immer mehr Inhalte, Analysen und Vorschläge produziert, besteht eine zentrale Aufgabe für Teams darin, die Ergebnisse zu prüfen, einzuordnen und entscheidungsfähig zu machen. Dafür benötigen wir Validierungsräume. Keine klassischen Meetingräume, sondern Orte, an denen produzierte Inhalte gemeinsam überprüft, verdichtet und strukturiert werden. Vielleicht noch analog und digital – und in Zukunft dann mehr wie in dem Film „Minority Report“.

Neben Räumen zur Validierung braucht es Räume für Entscheidungen. Dieser Raumtyp wird häufig unterschätzt. In vielen Organisationen sind Entscheidungsprozesse heute erstaunlich diffus geworden: Zuständigkeiten verschwimmen, Verantwortung wird vertagt, Positionen bleiben unverbindlich. Der Fokus geht verloren. KI wird diese Entwicklung nicht kaschieren. Im Gegenteil, sie wird sie sichtbar machen. Denn je mehr Optionen, Analysen und Vorschläge KI generiert, desto dringlicher wird die Frage: Wer entscheidet und in welchen Räumen finden diese bedeutsamen Gespräche statt?

Gerade deshalb brauchen Unternehmen Räume, die genau das ermöglichen und auch symbolisieren. Räume, in denen Prioritäten gesetzt und Positionen bezogen werden sowie Verantwortung übernommen wird. Vielleicht erleben wir eine Renaissance des Boardrooms – ein Ort, an dem man sich auch schon früher gut vorbereitet zu weitreichenden Entscheidungen verabredet hat.

Vielleicht liegt genau hier die eigentliche Zukunft des Büros. Nicht nur als Ort der stillen Einzelarbeit oder Deep-Work-Räume. Das kann KI unterstützen und oft auch automatisieren. Sondern noch mehr als Ort der Kooperation, der Reflexion und der Entscheidung. Die Medienbranche liefert dafür ein gutes Bild. In einer Redaktion entstehen Inhalte nicht nur isoliert. Sie entstehen auch im Austausch durch Diskussion, Einordnung und gemeinsames Bewerten.

Ich denke, KI ist nicht der Anfang vom Ende menschlicher Arbeit, sondern der Anfang vom Ende belangloser Arbeit. Am Ende brauchen wir Orte, an denen Menschen zusammenkommen, diskutieren und Verantwortung übernehmen. Vielleicht ist das Büro der Zukunft deshalb weniger ein Arbeitsplatz und mehr eine Redaktion, die Entscheidungen trifft.

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Pflanzen, Akustiklösungen und natürliche Materialien erhöhen die Aufenthaltsqualität in Räumen messbar. Abbildung: Götessons

Der Begriff „Biophilie“ geht auf den Sozialpsychologen Erich Fromm zurück und wurde später durch den Biologen Edward O. Wilson populär gemacht. Wilson beschreibt Biophilie als die „angeborene menschliche Tendenz, das Leben und alles Lebendige zu suchen“. Diese Tendenz lässt sich gestalterisch nutzen.

Exkurs: Waldbaden

Waldbaden ist eine japanische Form der Gesundheitsvorsorge, die seit den frühen 1980er-Jahren wissenschaftlich untersucht und staatlich gefördert wird. Dabei geht es nicht ums Spazieren­gehen, sondern um eine bewusste, entschleunigte Wahrnehmung der Waldumgebung und um das Eintauchen in Gerüche, Klänge, Lichtstimmungen und Texturen. Weil die Effekte, die Menschen im Wald erleben, wissenschaftlich gut belegt sind, nutzt das biophile Design einige dieser Mechanismen. So ahmen Pflanzen und natür­liche Materialien, organische Formen sowie bestimmte Duft- und Lichtkonzepte die sensorischen Reize des Waldes nach. Räume, die nach den Regeln des biophilen Designs gestaltet sind, bieten somit ähnliche Regenerationseffekte. Sie fördern Ruhe, mentale Klarheit, Kreativität und Stressabbau.

Warum biophiles Design?

Heute verbringen wir bis zu 90 Prozent unserer Zeit in Innenräumen. Arbeitsstress, Erschöpfung und Reizüberflutung sind dabei häufige Begleiter. Vor diesem Hintergrund ist biophiles Design kein Lifestyle-Trend, sondern eine wissenschaftlich fundierte Antwort auf moderne Herausforderungen. Studien zeigen, dass natürliche Reize (Pflanzen, Wasser etc.) kognitive Ermüdung reduzieren und die Aufmerksamkeit regenerieren. Es wurde auch nachgewiesen, dass bereits kurze Blicke auf natürliche Elemente messbar Stress senken: Herzfrequenz, Blutdruck und Muskelspannung sinken.

Die Integration von Pflanzen, Akustiklösungen, natürlichen Materialien und Tageslicht reduziert nicht nur die Belastung am Arbeitsplatz, sondern führt laut Studienergebnissen auch zu signifikanten Verbesserungen. Mitarbeitende berichten von einem um bis zu 15 Prozent höheren Wohlbefinden. Natürliches Licht steigert die Produktivität um bis zu 20 Prozent, während Büros mit Grün­strukturen und waldähnlicher Akustik Krankheitstage nachweis­lich reduzieren.

In der hochwertigen Gastronomie und im Retail wirkt sich Biophilie sowohl auf das Wohlbefinden als auch auf das Konsumverhalten aus. Studien belegen, dass eine natürliche Umgebung die Aufent­haltsdauer verlängert, die Konsumbereitschaft erhöht und die Wahrnehmung von Atmosphäre und Qualität verbessert.

Biophiles Design verbindet ökologische Verantwortung mit wirt­schaftlicher Effizienz. Natur ist kein Dekorationselement. Sie ist einer der stärksten Einflussfaktoren auf Wohlbefinden, Gesundheit, Kreativität und Markenidentität. Biophiles Design bietet Unternehmen die Chance, Räume zu schaffen, die nicht nur funktionieren, sondern auch begeistern.

Abbildung: Götessons Peter Knecht, Geschäftsführer, Götessons Design GmbH. gotessons.com

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